与《青年报》交流时，许多专家一致建议修改第103号法令，取消因不属于企业的错误而收取补充土地费用的规定，不能强迫企业“受罚”——支付补充费用，最终转嫁给购房者。
* 律师阮文鼎（房地产专家）：
企业遭受双重损失，又无辜受罚
根据第103号法令，收取土地使用费、土地租金的规定存在不合理之处，对土地使用者不公平，因为土地价格确定的延迟是政府机关的责任，但投资者却需要支付额外费用。
在实际的土地估价活动中，从选择咨询单位、编制估价证书、组织评估、发布土地价格决定、通知土地使用费、土地租金...都是由国家机关和国家公务员负责的。
原则上，投资者无权参与土地估价过程，因此也不应因土地估价延迟而承担责任。
土地法也明确规定，确定土地价格的时间点是国家机关决定授予土地使用权的时间点。土地价格确定的延迟是国家机关和公务员的责任。
因此，第103号法令强制土地使用者对未计算土地使用费的时间支付额外费用，按土地使用费应缴金额的5.4%/年计算，未能确保国家与企业之间的公平和利益和谐。
国家机关延迟确定土地价格导致投资者无法完成项目的土地财务义务，无法充分行使土地使用者的权利。
典型的是企业延迟获得土地使用权证书，无法将土地用于交易（包括土地抵押、项目抵押以借款投资和经营产品）。
投资者本应被确定为因有权机关延迟估价而受损的主体，但第103号法令却要求投资者支付类似于罚款的额外费用，这并不合理。
* 律师范英俊（河内律师团）：
职能部门的错误，为何让企业承担罚款？
根据2024年《土地法》的规定，确定土地价格的责任属于国家管理机关。
企业无权干预或影响土地价格的确定时间。因此，土地价格、土地租金的确定延迟，无论是客观原因还是主观原因，都属于国家管理机关的责任。
错误在于国家机关，国家机关必须划分责任，不能将责任和财务义务推给企业承担。
当企业未被确定土地价格、土地租金，未完成土地财务义务时，原则上企业对土地没有权利，未被授予土地使用权证书，无法从土地筹集资金。
因此，让企业承担部分财务责任是不合理的，除非能证明企业有过错导致土地价格确定延迟。
与此同时，胡志明市的一些房地产项目已经交付土地十多年，但土地估价工作尚未完成，土地使用费尚未确定，因此如果按5.4%/年计算延迟支付土地使用费的利息（从土地交付时间开始计算），企业需要支付的费用将非常大。
所有这些费用都将被企业计入产品成本，因此购房者将承担全部后果，尽管这是职能部门的错误。
* 陈庆光先生（越南和安公司总经理）：
需要对延迟确定土地价格的行为制定制裁规定
强制投资者按土地使用费、土地租金应缴金额的5.4%/年支付补充费用，原因是职能部门延迟决定土地价格，这是非常不合理的。
可以说，这一规定无形中为执行官员创造了机会，骚扰投资者。
因为不排除有权官员要求投资者“共享”以尽早组织确定土地使用费，如果不希望支付相当大额的补充费用。
因此，我认为应该制定规定，处罚那些负责组织确定土地价格但延迟执行、延迟发布土地价格决定的官员。
实际上，职能部门延迟发布土地价格决定不仅没有带来任何好处，反而给企业造成损失，因为土地使用费往往逐年增加，更不用说国家也无法按计划收取这笔土地费用用于其他投资目的。
重要的是，所有费用都将转嫁给房价，购房者将不得不承担这些额外费用。如果能尽早确定价格，尽早计算完土地费用，企业将尽早完成手续并开盘销售，房价将更为合理。
如果延迟确定价格，土地费用增加，财务成本更高，贷款利息更重，企业自然将以更高的房价出售。因此，政策需要透明和公平，不能强迫企业“受罚”，最终让民众承担全部后果，尽管这不是职能部门的错误。
* 黎黄洲先生（胡志明市房地产协会主席）：
需要尽快修改这一不合理规定
修改第103号法令是非常必要的。如果错误不在于企业，原则上，不应因延迟支付金额而受到处罚，这体现了国家服务的精神。
假设企业没有财务能力或其他主观错误无法履行其财务义务，处罚是正确的。
然而，如果是由于国家机关的错误或客观原因导致正常行政程序中断或疫情、不可抗力事件，需要有分担机制，因为企业也遭受了严重损失。
如果企业没有过错，不能强迫企业支付5.4%/年的补充费用（实质上是未支付金额的利息），给企业带来困难。
我认为，延迟支付罚款应从税务机关发布应缴土地费用通知之日起计算。国家机关尚未完成估价工作，尚未公布或延迟公布土地使用费金额，然后要求企业“罚款”回溯到之前的时间点是不合适的。
因此，需要审查修改这一规定，明确错误在于国家机关还是企业，如果错误在于国家机关，不应强制企业支付补充费用。
* 副教授博士阮光宣（河内法律大学经济法律系主任）：
应委托私人进行土地估价，加强事后检查
根据法律规定，从交付土地的时间点开始计算费用。收回民众土地也是如此，收回时间点，从那时开始计算费用。
但在这里，延迟支付是因为国家管理机关延迟确定土地价格，因此不能让企业承担5.4%/年的利息。
需要重新审视这一规定，因为管理机关不估价土地，企业不知道自己需要支付多少土地使用费、土地租金。
规定企业支付5.4%的利息，而错误不在于企业，这种做法不符合第68号决议关于发展私营经济的精神，旨在为企业解决瓶颈。
长期以来，土地估价环节存在许多障碍，企业因这一环节仅由国家管理机关执行而花费大量时间和成本。
为了减轻国家机关的压力，减少企业的时间和成本，需要从前期检查转向加强事后检查。应委托符合条件的企业和组织进行土地估价，确定土地使用费、土地租金，国家机关仅负责收取费用。
如果有疑问，进行事后检查，发现违规行为，造成预算损失，则严肃处理相关各方。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
