最近有消息称，购买者不能再转让已经交付但还没有红皮书的公寓购买合同。是否有这样的规定？
法律专家表示，需要区分“转让未来形成房屋的购买合同”和“购买现有房屋”的交易。
根据2023年《住房法》第2条第23款和第24款，未来形成的房屋是指正在投资建设或尚未按照规定验收投入使用的房屋。
已经完成建设并验收投入使用的房屋则是现有房屋。
通常情况下，购买者从投资者那里购买公寓楼时，会购买未来形成的房屋，因为投资者通常在建设开始时或正在建设中就出售公寓以筹集资金。
购买者将根据建设进度支付款项，并在签订合同后1至3年内交付房屋。
在执行合同过程中，购买者可能因为不再需要居住、遇到财务困难或希望享受价格差异等原因而转售。
即使项目完成但公寓尚未颁发所有权证书（红皮书），购买者也只能转让未来形成房屋的购买合同。
这是最初的购买者将从与投资者签订的购买合同中获得的权利和义务转让给受让方。交易的对象是购买合同，而不是房屋。这种交易由2023年《房地产经营法》第VI章第2节（第49条至第52条）调整。
而购买现有房屋是指转让已经验收、投入使用，卖方有红皮书并按照2023年《住房法》规定在有权机关办理过户手续的公寓。
根据2023年《住房法》第160条第1款a项，想要买卖的房屋必须有红皮书，除非另有规定。
2023年《房地产经营法》第50条第1款规定了转让未来形成房屋购买合同的条件，包括：尚未提交颁发证书的申请；房屋购买合同没有正在解决的争议；房屋不属于被查封、抵押的情况，除非得到抵押方同意；有合法签订的购买合同。
值得注意的是，法律没有设定关于公寓是否已经交付的条件。
过去，根据2016年第19号/TT-BXD号通知第32条第1款关于商业住宅购买合同转让条件的规定：组织、个人购买商业住宅项目的房屋，尚未接收房屋交付，或已经接收房屋交付的，有权将房屋购买合同转让给其他组织、个人，当颁发证书的申请尚未提交给有权国家机关时。
现在，根据2024年第96号/NĐ-CP号决议第13条的指导，关于房地产经营合同转让的顺序、程序、档案如下：房屋购买合同的转让合同必须公证（除非转让合同的一方是经营房地产的企业，则不必公证）。
申请公证的档案组成包括房屋、建筑工程交付记录的正本或经过认证的副本（如果有）。
这一规定间接确认了已经交付的公寓（有房屋交付记录）仍然属于可以转让未来形成房屋购买合同的范围。
实际上，在许多项目中，居民已经接收公寓交付并稳定居住多年，但仍未获得红皮书，因为投资者尚未完成财务义务或项目遇到法律障碍。
如果理解为已经交付的公寓不能再转让合同，购买者将无法以购买现有房屋的形式出售，因为还没有红皮书，也不能转让合同，因为被误解为不再是未来形成的房屋。
这不仅降低了流动性，还消极影响了居民的合法权益。
法律不禁止转让未来形成房屋的购买合同，即使公寓已经交付，只要购买者尚未提交颁发证书的申请，并满足2023年《房地产经营法》第50条规定的所有条件。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Momo；来源：Tuoitre）
