河内法律大学副校长兼经济法系主任阮光顺副教授在与《青年报》就房地产交易中心和土地使用权（统称为房地产交易平台）模式进行交流时发表了上述意见，该模式正在由建设部提议。
* 先生，您如何看待在各地试点建立由国家管理、集中运营的房地产和土地使用权交易中心的提议？
- 由国家管理的交易中心将成为各地统一房地产市场的管理枢纽。这些中心就像数据输入门户，使国家能够监督每一笔房地产交易，掌握市场的真实信息，从而制定适当的市场调控措施，限制市场上的哄抬价格行为。
但这是试点阶段，如果我们要求100%的地方都必须建立中心，强制所有房地产和土地使用权交易都必须通过中心，则有些勉强。
房地产交易是公民的民事权利，他们有权选择交易形式。只有在交易完成后，公民才需要到国家管理机构办理过户手续，我们才能要求他们通过中心进行。
对于销售国家投资的房地产产品的情况，可以要求组织和个人必须在中心进行交易。而对于拥有独立住房的公民，他们出售时，应允许他们选择通过私人平台或国家交易中心进行。
如果国家交易中心真正高效运作，收费水平比私人交易平台低一半，带来实际利益，那么公民肯定会选择通过这里进行交易。需要避免行政命令的强制，要求所有房地产和土地使用权交易都必须通过中心，因为本质上这些是民事交易。
* 对于由国家管理、互联互通、集成同时处理多个手续的房地产和土地使用权交易中心模式，您是否期望市场会更加透明？
- 需要认识到，这个交易中心并不取代其他机构，如土地登记办公室、税务机关、合同公证单位，而是多个机构在解决公民行政手续方面的协调。
因此，公民通过这个中心进行房地产和土地使用权交易必须快速、方便、专业、手续简单、高效，且交易费用必须低。为此，必须推动人工智能在解决公民手续方面的应用。
如果这个中心能够像中国一些城市那样，在交易后3天内发放红皮书，费用仅为通过私人平台交易的一半，那就太好了，公民肯定会主动前来。
* 您认为，未来建立和运营一个由国家管理的集中、互联互通的交易中心会遇到哪些困难？
- 目前，土地数据库系统由农业与环境部管理，住房和房地产市场数据由建设部管理，而人口数据则由公安部管理。
要通过房地产和土地使用权交易中心实现手续互联互通，首先必须将三个部的数据互联互通，统一管理，并采取措施保护财产信息安全。土地和住房是公民的私有财产，根据《民法典》，公民有权对财产保密。
* 邓雄武教授（原资源与环境部副部长，现为农业与环境部）：
“必须统一土地和住房管理枢纽，才容易实施”
建设部提议建立由国家设立的房地产和土地使用权交易中心模式，符合2008年修订和补充与基本建设相关法律的精神。
这个想法多年前就已萌芽，并交由省级土地登记办公室实施。但过去一段时间，省级土地登记办公室尚未完成土地和与土地相连财产（包括住房）的管理任务。
现在我们提议建立房地产和土地使用权交易中心，就需要与省级土地登记办公室模式合并，以统一一个管理枢纽，而不应重叠，管理不一致。
当前背景下，需要考虑将土地和住房管理合并到一个机构、一个枢纽。现在不应再将服务于农业生产土地视为主要；土地资源必须服务于经济发展的整体，主要服务于非农经济发展。因此，必须重构土地、住房、房地产的管理体制。
* 范氏娴女士（胡志明市）：
有国家平台，公民对法律放心
我认为，当国家建立正规平台和交易中心系统时，将帮助公民购买房地产确保符合法律规定的程序和手续，避免低价申报逃税或通过管理机构的私下交易。特别是对于不熟悉法律手续或从其他省市到当地交易的公民，这个平台将让他们对房地产的法律性和真实性更加放心，并获得土地使用权和住房所有权过户支持。
哪些房地产将通过平台交易？
根据建设部的提议，各省市人民委员会出面在当地试点建立房地产和土地使用权交易中心。试点时间为2026年至2027年两年。
在国家设立的交易中心进行的房地产类型包括：现有住房、未来形成的住房、项目中已具备基础设施的土地使用权、已编码、识别的住宅用地使用权。在交易中心进行的交易类型包括买卖、转让、租赁购买。
房地产和土地使用权交易中心是省级人民委员会下属的公共事业单位。根据各地实际条件，中心可以安排在一个地点或多个地点的集中交易办公室。
中心的功能和任务是作为互联互通枢纽，让公民、企业进行房地产和土地使用权交易中的各项手续。同时是集中接收、指导、协调解决、管理组织和个人的房地产交易和土地使用权交易的枢纽，征收税款，发放土地使用权证书。
开发商“榨干”购房者
法律规定保护未来形成住房购买者的机制在当前住房投资项目中比以往更好，但购房者仍面临许多风险。
许多开发商由于多种原因，延迟或拖延交房、发放证书给购房者的情况仍然持续。
开发商有规避法律的趋势
典型如N.T.N.女士（胡志明市）签订出资合同（已支付总价值近80%）以购买胡志明市安庆坊一个住房项目的宅基地。自2003年起，开发商已对项目规划区内有土地的户进行土地、农作物和建筑补偿。
然而，至今超过20年，由于许多障碍，项目仍未完成土地清理，导致N.T.N.女士和许多出资购买宅基地的人仍未收到土地。
还有N.T.D.H.女士（住胡志明市安庆坊）在2019年也签订了关于购买未来形成公寓的原则协议，属于南沥切居民区项目的一部分（原守德市安富坊）。N.T.D.H.女士已向公司支付2.5亿越南盾。
意外的是，到2024年10月底，N.T.D.H.女士和像她一样的数百名客户收到了投资方绿土公司单方面通知终止先前签订的原则协议，原因是“不再符合现行法律规定，项目产品仍不符合2023年《房地产经营法》的经营条件”。
除了未按约定交房的情况外，胡志明市目前还有近2万例在商业住房项目中购房仍未获得红皮书的情况，正在由胡志明市人民委员会成立的工作组解决。
据律师阮海龙（胡志明市律师团），问题在于无论法律多么严格，为了尽快筹集资金、销售未来形成住房，开发商仍会有规避法律的趋势。“而购房者出于贪利心理，想投资，接受签订不利、有风险的协议，仍然吃亏，争议和投诉仍然发生……”，海龙律师分析。
许多购房“陷阱”
与此同时，律师梁玉定 – 盛越智有限公司总经理 – 认为通常不少项目会提前销售、筹集资金，而不是等到具备条件。
律师定还指出购房协议中公民容易遇到的许多“陷阱”，如不签订买卖合同而签订原则协议；承诺购买、承诺销售；咨询协议；以每年重新签订的借款合同形式销售未具备法律条件的住房，附带在具备法律条件时优先购买凭证……
同时，目前许多项目开发商使用的一种非常普遍的方法是创建一个生态系统，多个法人负责不同环节以筹集资金，如项目开发商、投资者、分销商、咨询商……与客户交易。其中，客户将与咨询单位、中介签订关于购房的协议。
一家银行将出面为客户提供购房贷款。购房款项将由银行直接转给咨询单位，而不是转给开发商。“通过这种方式，项目的实际开发商不会被指责为非法筹集资金。如果项目延迟、拖延，客户既要费力偿还银行利息，又有被银行扣押未来形成住房的风险。
或者银行可以将客户告上法庭，法院可能宣布无效，类似于胡志明市第七郡人民法院最近宣布银行与客户之间的项目购房借款合同无效……”，律师定说。
中国模式：输入法律标准，3天内发放“红皮书”
通过调查、研究国际经验，建设部发现越南的房地产交易系统与中国模式有许多相似之处。
据建设部，为了增强透明度，在中国强制所有登记由地方房地产登记中心执行，但所有数据都同步到中央系统。
平台集成多种功能
对于一级市场，中国的新房交易必须遵守国家管理机制，项目在开盘前必须获得批准。买方在建设前签订购买协议并支付定金。正式买卖合同（按统一模板）在建设完成或有财务担保后签订。开发商有责任在地方房地产登记中心为买方登记购买权。支付完成后，买方获得房地产所有权证书。
对于二级市场，尽管法律不强制各方必须通过平台交易，但实际上超过90%的交易都通过专业交易平台进行。
中国的房地产交易平台不仅执行中介功能，还提供全面的服务生态系统，包括介绍房地产、协助买方实地考察、提供法律和规划信息、咨询价格谈判和协助准备文件。
如果买方需要贷款支付，安排在平台的银行工作人员将及时提供咨询、评估和指导完善信贷文件。如果双方有需求，将获得关于所有权、财务义务或合同条款的深入法律支持。
从提交文件到领取证书：仅需1小时
在就价格达成协议后，双方在线签订标准模板合同。该合同将推送到有国家管理机构管理和监督的系统。随后文件在房地产登记中心或地政局提交 – 那里执行所有权证书、身份文件和其他相关文件的检查认证。
在中心完成财务义务（如缴纳税款和转让费）后，买方进行所有权转移登记手续。旧证书将被销毁，新证书颁发给买方。公民执行全部手续的时间，从提交文件到领取证书，平均仅需约1小时。
参与房地产交易的组成部分包括买方、卖方、中介单位（交易平台）、地政局、房地产交易中心和银行。因此，交易平台在整个过程中扮演连接、技术支持和法律保障的角色，对提高市场管理和运营效率有重要贡献。
据建设部，2018年中国首都北京推出了“房地产登记、交易和税收一站式在线服务平台”，整合了自然资源局、城乡发展局和税务局的数据。通过这个系统，公民可以同时进行转让登记、签订合同和报税。整个过程（填表、上传文件、缴税、发放证书）可以在1-3天内在线完成。
在上海，在统一的电子政务平台上，公民可以自行查询房地产文件、填写转让申请表、电子签名和预约验证（如果需要）。通常的转让登记流程在3天内完成。
在深圳，自2022年底起，“iShenzhen”应用集成了房地产交易一站式平台。公民可以在手机或电脑上执行整个房地产交易流程（包括旧房） – 包括合同、报税、所有权登记 – 仅使用一套文件。3个工作日后，系统将发放新的所有权证书。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
