然而，这种过热增长也引发了人们对房地产“泡沫”风险和金融系统不良贷款的担忧。
低利率
根据国家银行数据，截至7月31日，银行向房地产领域注入了4.1万亿越南盾，与2024年底相比增长了近17%，高于整体经济的信贷增长速度。
其中，房地产信贷目前占经济总债务的近24%，这是一个创纪录的高比例。
因此，当银行以有吸引力的利率大量向房地产注入资金时，购房贷款变得更加容易。目前，许多商业银行提供购房贷款套餐，初始阶段优惠利率仅为每年5-6%，为有购房需求的人创造了有利条件。
在富隆坊（胡志明市）租公寓一年多后，阮文友（35岁）目睹了该地区房价的急剧上涨，因此他决定贷款购买公寓而不是继续租房。
接触多家银行后，阮友被介绍多家银行的固定利率低于6%的贷款套餐，并附带2-5年免还本金政策和前几年利率保持不变的政策。最终，阮友获得了一个贷款套餐，前三年利率为5.5%，免息期长达5年，贷款期限长达40年。
“我动用了长期积累的资金，并向亲戚借款，以满足30%的自有资金超过15亿越南盾，其余部分由银行直接支付给卖方，”阮友说。
不仅购房者受益，当银行向房地产注入资金时，房地产企业也像“补充氧气”一样。在信贷紧缩之后，许多投资者现已重新获得信贷，并承诺额外贷款数千亿越南盾，以加快在建项目的进度并实施新项目。
胡志明市一家房地产企业的主席表示，银行放宽了向项目注资的条件，帮助企业在一段“冻结”期后启动项目。因此，许多企业正在利用“廉价资金”阶段开发项目并将产品推向市场。
向房地产开放信贷“阀门”的风险
除了积极影响外，当银行以有吸引力的利率大量向房地产注入资金时，信贷过快增长到一个领域也给经济带来了许多风险和不可预见的后果。
与《青年报》交流时，越南银行协会副主席兼秘书长阮国雄认为，今年前7个月信贷增长16.95%，高于其他领域和整体经济的信贷增长率。
这与正常经济规律背道而驰，即信贷应流入经济中的生产行业。房地产信贷正在按照银行向房地产项目投资者贷款建房，然后银行再向房地产投资者贷款购房的周期循环。
随后，房地产项目投资者利用从房地产投资者那里获得的资金投资新项目，建造更多房屋。
阮雄评估这是一个极其危险的问题，因为房地产信贷总债务高达4.08万亿越南盾，占经济总债务的23.68%。这还不包括房地产投资企业的债券债务。
“可以看到经济的巨大资源正集中在房地产中。需要澄清银行向房地产贷款的4.08万亿越南盾在哪里，谁在使用和管理。必须查看总债务中，真正有购房需求的人贷款多少，其余多少是房地产投资者贷款，”阮雄说。
与此同时，品牌与竞争战略研究院院长武志成博士认为，房地产及相关行业对GDP增长做出了显著贡献。然而，越南金融市场发展不平衡，企业债券与房地产领域的问题仍然存在。房地产投资经营活动仍然严重依赖银行信贷。
“今年前7个月房地产信贷高增长也反映了资本需求和房地产领域的复苏。但当信贷注入房地产高于其他领域，远超整体经济的信贷增长时，可能蕴含风险，”武博士说。
据武博士称，这里的风险是影响银行系统安全和其他宏观风险。因此，过去一段时间政府多次提出发展安全、健康的房地产市场。
帮助市场复苏、发展，带来实际利益，满足人民的实际住房需求，尤其是在供需失衡、社会住房和廉价住房严重短缺的背景下。同时，避免银行系统发生风险，不重蹈“泡沫”破裂、市场冻结等覆辙。
需要为生产行业创造足够的吸引力
关于当前信贷市场的评估，SHS研究中心主任阮明汉认为，实际上许多工业、农业企业几乎不愿贷款，因为尽管利率已降低，但产出仍困难。
与此同时，仅在6个月内，房地产经营贷款增长了近20%，远高于加工业或贸易。
此外，评估和审查一个房地产项目通常比工厂项目容易得多。土地和工程可以抵押和清算，价值稳定，而机械设备贬值快，生产产出模糊。
“容易看到资金正在寻找用武之地，而此时房地产成为接收地。但房地产信贷周转非常缓慢。购房贷款、项目贷款通常持续10-20年；资本固定在固定资产中，难以周转。而生产经营贷款资金周转快，每年经过多个周期，直接推动GDP，”阮汉说。
据阮汉称，要解决上述失衡问题，不能仅用行政命令将资金“推”到尚未吸收资金的地方。核心问题是如何让整个经济蛋糕做大，让生产有生存空间并足够吸引资金流向自己。
“如果希望资金扩散到生产-服务业，需要更多政策来刺激真实需求（就业、收入、结合基础设施的社会住房），而不是仅在供应侧‘供应和结构调整’，”阮汉分析。
类似地，阮光辉，阮廌大学金融银行系首席执行官表示，房地产目前在经济总信贷债务中占很大比例。与此同时，许多生产经营领域仍面临困难。
阮辉认为，当生产行业难以扩张时，信贷主要流向房地产和证券两个渠道。在增长压力下，银行也倾向于向房地产贷款，因为这仍然是随时间保值更多的抵押资产， compared to 机械设备。
“然而，需要谨慎，平衡增长目标和潜在风险，甚至未来的后果，”阮辉说。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Suki；来源：Tuoitre）
