在住房需求日益增长的背景下，购买未来形成的住房和建筑已成为房地产市场上一种常见的交易方式。许多买家选择这种类型，因为他们相信可以尽早“占位”，以低于项目完成时的价格购买，同时可以根据进度灵活支付。
然而，在这种普及背后，买家需要特别警惕不少法律风险。
最多收取5%定金，不得授权签署合同
根据2023年《房地产经营法》第3条第5款，“未来形成的住房和建筑是指正在投资建设过程中或尚未按照建筑法律规定验收投入使用的住房和建筑”。
这是一种尚未完全存在的资产，但在满足法律规定条件时允许参与交易。
购买未来形成的房地产为投资者和客户双方带来许多便利。对于投资者来说，这是在项目实施过程中重要的融资渠道。
对于买家来说，销售价格通常低于交房时点，按进度支付的方式也有助于减轻财务压力。
然而，与这些优势相伴的是巨大的风险：项目可能进度延迟、缺乏法律条件，或投资者财务能力不足，导致争议和客户损失。
2023年《房地产经营法》第23条规定：未来形成的住房和建筑只有在拥有完整的土地使用权文件、合法建筑档案、已依法开工并具有省级住房管理机构关于具备销售条件的书面确认（针对未来形成的住房项目）时，才允许进入经营。
特别是，投资者最多只能收取销售价格的5%作为定金，且只有在房地产已具备经营条件时才能进行定金收取；同时不得授权其他组织或个人签署定金合同、买卖合同、租赁购买合同。
买家需注意的“规避法律”和“变相”手段
尽管已有严格规定，实际上许多投资者仍设法“规避法律”以早期融资。
常见手段包括：签署咨询合同、中介合同、占位合同等替代买卖合同；在同一生态系统内使用多个不同法人实体以“产品咨询”、“证明财务能力”名义收款。
当争议发生时，客户难以证明中间法人与投资者之间的联系，导致“钱没了，房子没有”的状况。
更狡猾的是，有情况投资者变相为借款合同（投资者为借款方），或要求客户向银行（与投资者有关联）借款以支付定金，使买家陷入既负债又无资产在手的境地。
买家在遇到以下迹象时需要特别警惕：
- 签署合同的对方不是投资者。
- 签署的合同不是买卖合同，而是名为“咨询”、“占位”、“证明财务需求”的合同。
- 定金金额过高，具有预付款性质。
- 要求通过中间法人或以服务费形式支付。
这些是潜在的法律“陷阱”，如果发生争议，客户可能无法得到法律保护。
为了保护自己，购买未来形成房地产的买家需要注意：
只与投资者直接签署买卖合同，按照法律规定样本，并在签署前由投资者公开。
仔细检查项目的法律档案：投资政策批准决定、土地使用权文件、建筑许可证、建设厅关于项目具备经营条件的书面确认（针对住房项目）。
实地考察项目是否已开工；对于公寓楼或混合用途建筑有住房的，必须完成地基部分。绝对不要以“定金”、“占位”名义向中间法人付款以“咨询、介绍产品”（除非是根据房地产服务合同的服务费）。
如果向银行借款，只应在与投资者签署合法买卖合同后借款，以确保房地产具备交易条件。
购买未来形成的房地产是必然趋势，但也隐藏许多风险。所谓的“早买以获低价”可能成为“风险陷阱”，使客户既损失金钱，又增加债务。
因此，买家应保持清醒，遵守法律规定，以确保法律安全和长期权益，而不是追逐低价。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
