根据新法律，房东应如何缴纳个人所得税？

该法律将于2026年7月1日生效。这一规定应如何理解，与现行规定有何不同？胡志明市法律大学讲师吴嘉煌硕士对此问题进行了进一步分析。

根据2007年《个人所得税法》（2014年修订）第10条，从事经营活动的个人（包括出租资产的个人）必须按各生产、经营领域和行业的收入比例缴纳个人所得税。

财政部第40号通知第9条第1款规定：出租资产的个人是指从出租房屋、场地、商店、厂房、仓库；出租运输工具或未配备操作人员的机械设备；或出租其他未附带服务的资产中产生收入的个人。

现行规定的纳税标准

根据此规定，住宿服务不被视为出租资产活动，包括为游客或临时客人提供短期住宿设施，为学生、工人及类似对象提供非公寓的长期住所，或提供附带餐饮或娱乐设施的住宿服务。

在履行纳税义务时，出租资产的个人可以选择按每次支付发生期申报纳税，根据合同规定的每个租赁期开始时间确定，或按整个日历年一次性申报。

纳税申报可以按个别合同进行，或在同一申报表上合并多个合同，前提是出租的资产均位于同一税务机关管辖范围内。

并非所有出租房屋的个人都必须缴纳个人所得税。

根据财政部第100号通知第1条第3款，如果个人仅从事房屋出租活动且出租时间不满全年，且当年出租总收入不超过1亿越南盾，则免征增值税和个人所得税。

如果承租方一次性支付多年租金，则这笔预付款必须按每个日历年分摊，以确定每年的收入是否超过1亿越南盾的门槛，而不是全部计入一年。

应缴纳的个人所得税金额 = 年收入 × 5%税率。

因此，只有当个人出租房屋且出租时间不满全年，且产生的出租收入超过1亿越南盾/年时，才需按5%的税率缴纳个人所得税。

例如，年收入为1.1亿越南盾，则需缴纳的税款为：1.1亿 × 5% = 550万越南盾。

根据国会第198号决议，自2026年1月1日起，年收入从2亿越南盾及以上的经营户才需纳税，而非1亿越南盾的门槛。

这意味着，年收入超过1亿越南盾但不超过2亿越南盾的经营户，自2026年1月1日起将无需缴纳增值税和企业所得税。

关于纳税方式，纳税申报和提交纳税申报表的规定见财政部第40号通知第11条和第13条。

目前，面向个人的电子税务应用程序已支持用户按支付期和年度申报出租资产申报表。在eTax Mobile应用程序中，已支持经营户、从事经营活动的个人申报经营户、从事经营活动的个人的税款。

2025年修订的《个人所得税法》的新变化

修订后的《个人所得税法》于2025年12月10日由国会通过，并于2026年7月1日生效，标志着对从事经营活动的个人，特别是出租资产活动的重要变化。

首先，需缴纳个人所得税的收入门槛显著提高。根据2025年修订的《个人所得税法》第7条第1款和第4款：

“年收入不超过5亿越南盾的居民个人从事生产、经营活动，无需缴纳个人所得税。政府向国会常务委员会提交调整无需缴纳个人所得税的收入标准，以适应各时期经济社会情况。”

2025年修订的《个人所得税法》自2026年7月1日起生效，但与居民个人经营收入相关的规定自2026纳税年度起适用。因此，自2026年1月1日起，房屋出租活动的年收入必须超过5亿越南盾才需缴纳个人所得税。

与现行规定的1亿越南盾相比，这是一个非常大的变化，有助于减轻小型经营户和房屋出租活动的税收负担。

例如：A女士出租房屋，年出租收入为4.5亿越南盾。根据现行规定，这一收入已超过门槛，需缴纳个人所得税。A女士需缴纳的税款为：5% × 4.5亿越南盾 = 2250万越南盾/年。

然而，根据新法律，由于A女士的收入低于5亿越南盾/年，她将无需缴纳个人所得税。

另一个重要变化是税款计算仅适用于超过5亿越南盾门槛的部分收入，而不是像以前那样对全部收入征税。

根据2025年修订的《个人所得税法》第7条第4款，“出租不动产的个人，除住宿经营活动外，应缴纳的个人所得税按超过5亿越南盾的部分收入乘以5%税率确定”。

因此，出租活动的个人所得税将按以下公式计算：

应缴纳的个人所得税 = (年收入 - 5亿越南盾) × 5%

例如：B先生以每月5500万越南盾的价格出租房屋，相当于每年6.6亿越南盾。超过门槛的部分收入为1.6亿越南盾，需缴纳的税款仅为1.6亿 × 5% = 800万越南盾/年。

这种新的计算方式被认为更合理和公平，反映了纳税人的实际纳税能力。这有助于出租人在收入仅略超门槛时获得更多利益。

（编译：Ivy 越南中文社；审校：Fang；来源：Tuoitre）