化解土地新挑战

在最近举行的第七次会议（专题会议）上，胡志明市第十届人民议会通过了规定自2026年1月1日起在该地区首次适用的土地价格表的决议。国会最近也通过了第254/2025号决议，规定了一些机制和政策，以解决土地法执行组织中的困难和障碍。

便利转换土地使用目的

胡志明市农业与环境局土地经济处处长陶光阳评估，首次土地价格表与自1月1日起生效的第254/2025号决议，有助于民众在将同一地块内的园地、池塘、农用地转换为住宅用地时更加便利。具体而言，土地使用者根据转换目的的限制，缴纳30%、50%和100%的差价。

D.Q.T先生（58岁）难以掩饰喜悦，因为新规定帮助他解决了持续一年多的担忧。他在旧胡志明市第12郡拥有一块面积超过2,100平方米的土地，其中1,440平方米被允许根据规划将土地使用目的转换为住宅用地。他根据胡志明市人民委员会第02/2020号决定中的土地价格表计算，转换土地使用目的时需缴纳的土地使用费超过60亿越南盾。然而，当他听到税务机关通知需缴纳的土地使用费接近500亿越南盾，高出8倍时，他感到震惊，原因是适用了胡志明市人民委员会第79/2024号决定调整的土地价格表。

由于税务机关未适用第79/2024号决定中的过渡规定，T先生感到不满，向旧胡志明市第12郡人民法院起诉第12郡-霍门县区域税务局。他认为，民众在2024年10月31日前提交的房地产档案按规定仍将按旧土地价格表计算。“当得知有关于土地使用目的转换费的新规定时，我决定撤回起诉状，税务机关也已收回之前的税务通知。”T先生表示。

关于项目土地价格，在致农业与环境部关于对第254/2025号决议若干条款指导草案提出意见的公文中，胡志明市农业与环境局建议补充适用于根据土地使用结构和具有多种目的的规划建设、在项目内形成内部道路的具有发展潜力的项目的具体土地价格情况。

农业与环境局分析：在一个项目中，通常有多种目的，根据规划建设将在项目内形成新的道路，而在确定土地价格时尚未有道路、尚未形成道路，因此无法补充到土地价格表中。同时，由于项目具有混合目的，无法适用乘以调整系数的土地价格表。据计算，对于住宅项目，如果适用土地价格表乘以系数，企业必须提高房价以避免亏损。

等待颁布调整系数

陶光阳先生指出，在适用土地价格表时，还有需要尽快解决的挑战，包括来自第254/2025号决议的影响。具体而言，土地价格表中的土地价格尚未决定土地使用者的财务义务高低，还需取决于各地最迟在7月1日前颁布的土地价格调整系数。

据阳先生介绍，对于大型项目，即使不乘以系数，仅适用土地价格表，需缴纳的土地使用费已经非常巨大。更不用说，以前适用具体土地价格时，在新的土地价格表中，土地清理补偿费通过土地价格表乘以土地价格调整系数的公式计算。因此，土地价格表中的土地价格尚未决定对被征地者的补偿水平。

胡志明市房地产协会认为，不能适用土地价格表乘以土地价格调整系数的公式来得出土地价格。相反，需要灵活规定调整系数（K系数）。具体而言，规定国家征地时计算补偿费的土地价格调整系数为K2；调整土地价格表中土地价格以计算房地产项目、商业住宅、城市区在国家划拨土地、出租土地、允许转换土地使用目的时的土地使用费、土地租金的土地价格调整系数为K3。

陶光阳先生承认一个系数无法平衡各对象和目标。然而，灵活使用多个系数则难以回答一个问题：都收集市场数据，但为什么土地清理补偿和经济组织的土地使用费征收适用不同系数。因此，参谋机构将在评估和制定土地价格调整系数时谨慎行事，按时颁布。

为100个项目解困

胡志明市还有约100份档案属于适用第102/2024号法令关于土地法执行指导第63条的情况。据此，法令规定在确定价格时未规定土地价格调整系数的土地价格情况，则适用具体土地价格确定方法来确定土地价格调整系数。

然而，据农业与环境局介绍，由于过去确定具体土地价格的时间点（2013年土地法之前）距今已过久远，在收集旧信息作为组织确定具体土地价格的基础时遇到很多困难，几乎无法实施。

因此，胡志明市农业与环境局建议农业与环境部：对于必须根据土地价格调整系数方法确定的情况，则适用省级人民委员会颁布的在颁布划拨土地、出租土地、转换土地使用目的决定时有效的土地价格表，乘以省级人民委员会2015年颁布的土地价格调整系数。此外，土地使用者必须补充缴纳未计算土地使用费期间的款项，按现行规定需缴纳的土地使用费金额的3.6%/年计算。

据胡志明市农业与环境局介绍，这种计算方法将确保符合市场价格，平衡国家与投资者之间的利益，不造成城市预算流失，不产生损失和土地资源浪费，不影响投资者和民众的合法权益。

（编译：张悦；审校：Woo；来源：越南中文社）