2026年房地产市场还会过热吗？

关于2026年房地产市场的展望，黎春义博士认为，2026年房地产市场不会出现“大浪”，但将是巩固信心、为后续年份更长期增长周期奠定基础的一年。

尽管复苏前景被积极评估，2026年的经济和房地产市场仍面临不少挑战。如果能源和原材料价格上涨，通胀压力可能卷土重来；各地公共投资支出进度不均衡；企业资金吸收能力有限，这些因素都可能影响增长势头。

对于房地产市场，买家的观望心理仍然存在，尤其是在收入未大幅增长的背景下。然而，总体来看，2026年有望成为关键一年，标志着从“维持”阶段转向选择性复苏，为整个经济和房地产市场更稳定、可持续的发展周期奠定基础。

越南房地产市场研究与评估研究所副所长范氏棉女士认为，2026年房地产市场有许多有利因素。

首先，预计供应将大幅增加，结构更加多样化。买家将有更多细分市场的选择。同时，许多社会住房项目已加速推进，预计未来将开盘销售，有助于提供价格合适的住房供应。

其次，一系列项目和工程开工、竣工，尤其是交通基础设施系统，不仅增加房地产价值，还有助于推动TOD模式发展，支持居民的住房需求。

第三，预计利率水平将保持在适当稳定水平，加上支持增长的政策导向，有助于刺激购房和房地产投资需求。

“法律框架日益完善，与土地、住房和房地产经营相关的法规越来越清晰透明，有助于巩固投资者和买家的信心。”范棉女士分享道。

然而，据棉女士称，2026年有两个重大问题需要特别注意。首先，供应增加要求投资者制定合适的策略，包括定价策略，以确保整体吸收能力保持在积极水平。

其次，根据新规定的地价表正式生效，调整后价格大多高于现行水平，对房地产投资单位将是相对较大的挑战。

副教授、博士陈庭天认为，2026年是房地产市场开始以更可持续逻辑运作的时期，企业和投资者在决策中都更加谨慎和实际。他认为市场复苏与整体经济健康状况紧密相关，其中公共投资和体制改革扮演着特别重要的角色。

“如果法律瓶颈继续被解除，资金流向正确方向，房地产将不再像前一阶段那样是系统性风险领域，而成为稳定投资渠道，服务于城市发展和社会福利。”副教授、博士陈庭天强调。

经济学家阮智孝表示，过去两年，许多与房地产领域相关的法律被修订，为市场奠定了坚实基础，但也需要时间渗透到经济中。因此，到2026年，在这些法律生效后，市场可能会呈现更积极的态势。

从宏观角度看，孝先生认为，要实现2026年高增长率，注入经济的资金流将很大，信贷增长可能超过20%，这些资金将流入储蓄、黄金、证券、房地产等常见投资渠道。

其中，房地产仍是许多人选择的长期投资渠道，因为这是一个庞大且持续发展的市场，尤其是在越南经济正处于强劲增长阶段的当下。重要的细分市场社会住房将获得大量资金，有助于增加居民获得住房的机会——这是长期以来一直存在的“热点”问题。

艾维森·杨越南公司总经理戴维·杰克逊提出看法，当前的积极趋势将在2026年持续，新供应继续扩大，销售价格保持上涨势头，流动性适中。

据此，公寓市场将有两种情景。首先是市场缓慢复苏，价格适度上涨，按细分市场和区域分化明显。其次是当项目法律障碍解除速度加快，银行信贷资金流动更强劲时，市场可能在2026年快速反弹，尤其是在大城市周边和工业发达地区。

市场仍面临许多挑战

艾维森·杨越南公司总经理戴维·杰克逊认为，无论哪种情景，房地产市场仍面临一些挑战。

据他称，产品细分市场之间的错配状况不会立即改善，因为高端供应仍占优势；财务压力和同期项目间的激烈竞争将考验项目开发商和投资者双方。这要求双方谨慎行事，优先选择质量好、法律清晰、实用价值高的项目。

艾维森·杨越南公司代表也强调了行政区划合并过程的影响。行政单位重组不仅重绘投资地图，还开辟了新的发展空间。当区域间连接基础设施投资加强时，卫星城市有机会加速发展，并为未来多年的强劲城市化浪潮奠定基础。

“此外，市场进入明显重新定价阶段。那些外围但基础设施连接良好的地区将记录更稳定的价格上涨。这不是短期波动，而是反映与人口增长和公共交通网络日益完善相关的中长期转变。”

“在此背景下，投资者应紧跟土地规划、公共投资计划和基础设施发展方向，以确定受益区域并及早把握机会。‘谨慎中的活跃’或许是描述过去一年房地产市场图景最贴切的说法。”戴维·杰克逊说。

越南房地产经纪协会主席阮文定先生也表示，市场仍存在不足之处，尤其是供应结构失衡。

现实表明，在项目投资准备和完善手续过程仍存在许多困难、拖延的背景下，投资者在克服这一阶段后往往倾向于专注于高利润细分市场，主要是高端商业住房。这导致适合大多数居民的住房资源，尤其是社会住房，继续短缺。

与此同时，国家正逐步解除机制和政策障碍，既推动商业住房项目进入市场，又鼓励发展社会住房和更符合实际需求的住房类型。

据定先生称，支持政策无法在短期内立即见效，因为从完成手续到项目能够推向市场通常至少需要1到2年。因此，在当前阶段，价格合适的住房项目短缺状况仍在继续，导致许多居民无法负担。

与此同时，高价商业住房细分市场主要服务于投资、经营和投机群体，导致买卖转手现象，降低了市场发展质量。

尽管如此，定先生认为，这些不足将在2026-2027年期间逐步得到克服，届时政府将同步实施多项改革措施，从完善体制、收紧市场纪律到推动数字化转型、加强管理、监督和严肃处理违规行为。

“当这些措施同步实施时，市场将逐步走向稳定，提高发展质量。我们没有看到房地产市场衰退或疲软的迹象，主要是存在一些不匹配因素，而这些因素完全可以调整。”

“在2026-2027年期间，随着经济增长势头，房地产市场有望出现更积极的改善。”定先生强调。

（编译：Ivy；审校：Woo；来源：越南中文社）