预制厂房备受青睐

自2024年中至今，胡志明市、平阳省（旧）、同奈省、隆安省的许多工业园区记录显示，预制厂房的填充率快速增长，甚至在刚完工时就已满员。这表明曾被视作“临时解决方案”的模式正成为制造企业的优先选择。

根据咨询单位的说法，全球供应链的转移正在从根本上改变制造企业在越南接触工业房地产的方式。特别是，投入成本压力、遵守环境-社会标准的要求以及尽早将产品推向市场的目标，正迫使制造企业改变“口味”。

实际情况显示，预制工业房地产类型如厂房、仓库、冷库、物流中心、中转站或末端配送中心正记录着高租赁需求。与此同时，仓储服务日益专业化，提供从出入货、检查、贴标、包装到完成海关手续的全套服务。

越南艾维森扬工业园区服务部门总监武明智认为，当前的生产商更专注于效率、灵活性和部署速度，以最小化成本、风险并优化运营。

除了位置、租金或面积等基本因素外，投资者特别关注配套的服务生态系统，从法律、海关手续到支持原产地认证，以帮助项目尽早投入运营。

“这种日益详细和专业化的需求正推动工业房地产市场从广度发展转向注重质量。许多投资者不仅投资基础设施，还开发绿色工业园区、集成物流、达到ESG标准，并为不同租户群体提供专业咨询服务，”武明智说。

与《青年报》交流时，平阳省旧工业园区的一位领导人也认为，租赁预制厂房的趋势在过去两年变得非常明显。大多数外国直接投资租户不再愿意等待清洁土地或自建工厂花费数年时间。实际上，外国直接投资企业需要能够立即部署、从一开始就达到技术和法律标准的解决方案。

“然而，并非所有企业都适合预制厂房模式。一些具有特殊技术要求或复杂生产线的行业仍被迫按需投资建设，随之而来的是更高的成本和时间，”该人士说。

与《青年报》交流时，越南世邦魏理仕总经理尼尔·麦格雷戈表示，从租赁土地转向租赁预制厂房的趋势已形成数年，但仅在2024-2025年间真正加速。“当能够借助预制厂房和仓库立即开始生产时，企业会选择此方案而非等待，”尼尔·麦格雷戈说。

根据高纬环球的商业房地产服务公司，生产商不再优先拥有固定资产，而是专注于优化资本效率和最小化长期风险。预制厂房带来显著的财务优势，允许企业将初始大额资本投资转化为可预测的运营成本。

具体而言，企业无需花费约1000-1500万美元购买土地并建设10,000平方米的工厂（租期40年），只需每月支付约5万美元的租赁费用，从而保留80-85%的初始投资资本用于生产活动和市场扩张。

不仅如此，这种模式还带来战略灵活性。企业可以从小规模开始以试探市场，随后扩展到相邻分区或转向按需建设模式当需求增长时。同时，市场波动时快速退出的能力也是相对于传统模式的巨大优势，传统模式中资本被“锁定”在固定资产中，退出通常复杂且昂贵。

另一方面，根据一些投资者的说法，在租赁土地上自建工厂日益困难，因为法律手续拖延、防火、环境和建筑标准日益严格。这也是许多企业选择预制厂房以避免进度延误风险的原因。

同奈省一家韩国资本电子零部件制造企业的代表确认，如果自建工厂，准备时间可能长达24-30个月，而租赁预制厂房可将时间缩短至几个月。

2025年，越南世邦魏理仕记录显示预制厂房和仓库细分市场（RBF和RBW）明显活跃。其中，62%的新生产商选择租赁预制厂房，这是自2018年以来的最高水平。南部重点经济区的预制厂房和仓库总面积达到约1160万平方米，填充率高达92%。

许多预测显示，南部重点经济区将有超过100万平方米的预制厂房加入市场，但仍不足以满足持续增长的生产投资浪潮。“问题在于预制厂房的供应是否能跟上生产转移的浪潮，当工业用地日益减少且可持续发展要求日益提高时，”一位专家提出问题。

（编译：Ivy；审校：Suki；来源：越南中文社）