越南房地产研究与培训学院院长阮德立在与《青年报》就执行自2026年3月1日起生效的第357/2025号法令（关于住房和房地产市场信息系统与数据库建设与管理的规定）进行交流时提出了这一观点。
* 您认为，拥有一个由国家管理的完整住房和房地产市场信息系统与数据库将对市场发展产生何种影响？
- 政府已要求建设部自3月1日起开展住房和房地产市场信息与数据的建设与管理工作。这对未来几年房地产市场的发展产生积极影响，有助于市场更健康发展。
过去一段时间，土地管理局（农业与环境部）已在全国范围内对地块进行标识，这是完善由国家管理的住房和房地产市场数据库的重要基础。在获得完整的房地产市场信息系统与数据后，国家将更准确地管理和调控市场。
目前土地和住房数据较为分散，住房和房地产市场管理机构不掌握土地数据，而农业与环境管理部门则管理土地，因此数据不统一，这给房地产市场管理工作带来困难。
政府要求建设部、相关部委行业和地方共享土地、住房、房地产税收和信贷数据，将有助于统一市场数据，克服当前信息分散的状况。
而为每个地块、每套房屋分配电子标识码，将有助于国家管理机构根据实际数据轻松更新房地产价格表，市场调控政策将更及时、更迅速，克服长期以来政策发布的滞后性。
对房地产中介公司、个人中介以及住房项目管理与运营机构进行电子标识，将有助于管理机构掌握充分信息以管理市场。住房项目中的私下买卖、预售、投机、囤积和扰乱市场的行为将逐步减少。
* 为了房地产市场透明化，政府还指示在交易时必须为每套房屋、每个地块分配电子标识码，并在国家管理机构门户网站上公开，这将如何控制市场上的交易？
- 当每个房地产整合了法律信息、售价、位置、面积等信息并在国家机构门户网站上公开时，将提高每笔交易的透明度。购房者将得到更好的保护。
首先，市场上交易的房地产的法律方面将受到国家管理机构的更严格监督。
根据政府规定，地方建设管理机构将在住房项目具备未来形成房屋销售条件通知时，为每个公寓住房项目、城市开发区项目、居民区开发项目分配电子标识码。因此，只有具备法律条件的项目才能获得电子标识码用于买卖和交易。
在每笔房地产交易过程中，还将分配一个与所有者关联的电子标识码。该标识码将包含房屋和地块的全部法律信息、面积、位置、售价。房地产在多次买卖中的数据也将更新到标识码中。
对于单独住房在交易、转让、过户时，国家管理机构也将为每套房屋分配单独的电子标识码。这样，购房者在交易时可以完全放心其法律性质。
* 对于房地产市场上的中介活动，您是否认为将不再存在中介利用市场信息缺乏来哄抬价格、推高价格、扰乱市场的情况？
- 有了数据，中介、交易平台、项目投资者的所有活动都与每个组织、个人的标识码关联，因此如果违规完全可以处理。
交易平台和个人中介通过标识码进行管理，因此如果中介发布尚未完善法律手续、不具备售房条件的房地产信息，管理机构将根据每个房地产的电子标识码、每个交易平台、每个个人中介的标识码来纠正和处理违规行为。
此外，根据《房地产经营法》，每年进行超过10笔房地产交易的个人必须成立企业，注册房地产经营活动并缴纳企业所得税。这样，单独的中介个人将无法利用信息缺乏来推高价格、谋取利益。
律师阮海龙（胡志明市律师团）：
民众需要更便利地获取住房信息
根据第357号法令，民众想要了解项目以便选择购买时，必须按照模板填写信息并提交到公共服务门户，等待获取与项目相关的信息。这是一个行政程序（即使是电子执行）并等待信息提供结果。提供的信息可能处于基本水平，如项目进展到哪一步、是否具备开盘条件等。
而购房者需要更多信息，如：项目是否在某处抵押、项目的法律进展如何、投资者的财务能力如何、同时开展多少个项目、项目如何筹集资金、项目是否有违规等。当了解这些信息时，购房者就有条件在不同项目之间权衡选择购房。
因此，我认为国家需要完善规定和机制，让民众能够便利地获取项目和房地产市场的信息与数据。获取这些信息有利于民众消除风险，选择良好的住房和房地产产品。
可以研究让民众通过VNeID电子标识账户来访问和获取项目、住房信息，而不是必须填写表格提交并等待。同时，民众可以查看的信息字段应足够广泛，以便民众在购买项目住房时做出准确选择。
黄秋恒女士（建设部住房与房地产市场管理局副局长）：
“数据确保充足、清洁、活跃、可在机构间共享”的标准
为了执行政府关于住房和房地产市场信息系统与数据库建设与管理的第357号法令，建设部将首先建设满足国家标准和技术规范的住房和房地产市场信息系统软件，确保与相关信息系统集成和共享数据的能力。该软件系统将在现有软件系统的基础上进行升级建设。
建设部将与相关部委行业和咨询单位坐下来，让各方能够相互共享和连接数据。对于地方，部已为所有34个省和直辖市分配账户，部也支持、指导和督促地方将住房和房地产市场数据更新到系统中。
除了完善住房和房地产市场信息系统与数据外，总理正在坚决指导主管部牵头建设由国家管理的集中房地产和土地使用权交易中心（集中房地产交易平台）。建设部正在按照程序开展相关手续，提交给有权机构颁布。
需要多年时间完善数据
据越南房地产研究与培训学院院长阮德立表示，世界许多国家的经验表明，需要多年时间才能完善房地产市场信息与数据。中国花了10年时间完善房地产市场信息与数据。
而越南，在当前技术发展有利的条件下，建设住房和房地产市场信息系统与数据的时间将更短。
标识码——投机投资者和中介的克星
当每个房地产产品、项目和从业人员获得“电子身份证”时，购房者将更方便地了解和检查产品的“来历”以便选择购买。
以往，在项目中寻找和购买住房时，购房者通常处于弱势地位。实际上，购房者容易被引导进入“幽灵”项目、“吹嘘”项目……然后遭遇不利。
典型案例如阮氏云庆女士在旧平政郡购买公寓，已收房超过10年但仍未获得房产证。原因是投资者在项目建成时已将大部分公寓抵押给银行，而庆女士和许多居民无法知晓。
又如陈月平女士在守德郡一个公寓项目支付定金购买公寓，受到“中介”天花乱坠的宣传。然而，到了收房期限，平女士才得知有许多人像她一样支付了定金，而投资者让购房者抽签选择公寓。
以上两个案例只是购房者遇到的众多风险中的例子。尽管近年来房地产经营规定日益严格，以确保市场透明，保护购房者。
然而，实际上许多投资者与“中介”系统仍然设法“钻法律空子”，通过“变相”方式如：签订保留协议、中介协议、咨询协议……来代替定金协议、买卖协议，以早期筹集资金。
使用同一生态系统中的多个不同法人实体，以“产品咨询”、“证明财务能力”的名义收取资金。当发生纠纷时，购房者难以证明中间法人与投资者之间的联系，导致不知“找谁负责”的状况。
更狡猾的是，有案例中投资者要求客户向银行（与投资者有关联）贷款支付定金，导致购房者陷入既负债又手中无资产的境地。
然而，第357号法令通过为每个房地产产品、项目和中介分配住房电子标识码的机制，将有助于为住房项目“建立全面身份证”，确保数字管理并保护购房者权益。
据黎成贸易建筑有限公司总经理黎友义表示，第357号法令通过透明的数字管理机制，将有助于“分流”信誉良好、承诺质量和进度的项目。
“这将是有效的工具，迫使投资者认真实施项目，迫使从业人员提供实质性咨询。这一工具与严格、及时的制裁措施将迫使他们遵守规则，难以做错，给购房者带来风险……”黎义先生说。
（编译：李程；审校：Ken；来源：越南中文社）
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