越南房地产研究与培训学院院长阮德立先生在与《青年报》就执行自2026年3月1日起生效的第357/2025号法令（关于住房和房地产市场信息系统及数据库建设与管理的规定）进行交流时提出了这一观点。
* 您认为，拥有一个由国家管理的完整住房和房地产市场信息系统及数据库，将对市场发展产生何种影响？
- 政府已要求建设部自3月1日起开展住房和房地产市场信息与数据的建设与管理工作。
这对未来几年房地产市场的发展将产生积极影响，有助于市场更健康发展。
过去一段时间，土地管理局（农业与环境部）已在全国范围内对地块进行标识，这是完善由国家管理的住房和房地产市场数据库系统的重要基础。
在获得完整的房地产市场信息与数据系统后，国家将能更准确地管理和调控市场。
目前的土地和住房数据较为分散，住房和房地产市场管理机构不掌握土地数据，而农业与环境管理部门则管理土地，因此数据不统一，这给房地产市场管理工作带来困难。
政府要求建设部、相关部委、行业和地方共享土地、住房、房地产税收和信贷数据，将有助于统一市场数据，克服当前信息分散的状况。
此外，为每个地块和房屋分配电子标识码，将有助于国家管理机构根据实际数据轻松更新房地产价格表，市场调控政策将更及时、更迅速，克服长期以来政策颁布的滞后性。
对房地产经纪公司、个人经纪人以及住房项目管理与运营机构进行电子标识，将有助于管理机构掌握充分信息以管理市场。住房项目中的私下交易、预售、投机、囤积和扰乱市场的行为将逐步减少。
* 为了房地产市场透明化，政府还指示在交易时为每套房屋和地块分配电子标识码，并在国家管理机构门户网站上公开，这将如何控制市场交易？
- 当每个房地产项目整合了法律、售价、位置、面积等信息，并在国家机构门户网站上公开时，将提高每笔交易的透明度。购房者将得到更好的保护。
首先，市场上交易的房地产项目的法律合规性将受到国家管理机构的更严格监督。
根据政府规定，地方建设管理机构将在住房项目具备未来住房销售条件通知时，为每个公寓住房项目、城市发展项目、居民区发展项目分配电子标识码。这样，只有具备法律条件的项目才能获得电子标识码以进行买卖和交易。
在每笔房地产交易过程中，还将为所有者分配一个电子标识码。该标识码将包含房屋和地块的全部法律信息、面积、位置和售价。房地产在多次买卖中的数据也将更新到标识码中。
对于单独住房在交易、转让和更名时，国家管理机构也将为每套房屋分配单独的电子标识码。这样，购房者在交易时可以完全放心其法律合规性。
* 对于房地产市场上的经纪活动，您认为是否还会存在经纪人利用市场信息不足来哄抬价格、推高价格和扰乱市场的情况？
- 有了数据后，经纪人、交易平台和项目开发商的所有活动都与每个组织和个人的标识码相关联，因此如果发生违规行为，完全可以处理。
交易平台和个人经纪人通过标识码进行管理，因此如果经纪人发布尚未完成法律手续或不符合住房销售条件的房地产信息，管理机构将根据每个房地产的电子标识码、每个交易平台和每个个人经纪人的标识码来纠正和处理违规行为。
此外，根据《房地产经营法》，每年进行超过10笔房地产交易的个人必须成立企业，注册房地产经营活动并缴纳企业所得税。这样，单独的个人经纪人将无法利用信息不足来推高价格和谋取私利。
胡志明市律师协会律师阮海龙：
民众需要更便利地获取住房信息
根据第357号法令，民众若想了解项目以选择购买，必须填写表格并提交至公共服务门户，并等待获取与项目相关的信息。这是一个行政程序（即使是电子化执行）并需要等待信息提供结果。提供的信息可能仅限于基本内容，如项目进展到哪一步、是否具备销售条件等。
然而，购房者需要更多信息，例如：项目是否在何处抵押、项目的法律进展如何、开发商财务能力如何、同时开展多少项目、项目如何筹集资金、项目是否存在违规等。了解这些信息后，购房者才有条件在不同项目之间权衡选择购房。
因此，我认为国家需要完善规定和机制，以便民众能够便利地获取项目和房地产市场的信息与数据。获取这些信息有助于民众消除风险，选择优质的住房和房地产产品。
可以研究让民众通过VNeID电子标识账户来访问和获取项目和住房信息，而不是必须提交表格并等待。同时，民众可以查看的信息字段应足够广泛，以便民众在购买项目住房时能够准确选择。
建设部住房与房地产市场管理局副局长黄秋恒：
“数据确保满足充足、清洁、活跃、可在机构间共享的标准”
为了执行政府关于住房和房地产市场信息系统及数据库建设与管理的第357号法令，建设部将首先建设满足国家标准和技术规范的住房和房地产市场信息系统软件，确保与相关信息系统集成和数据共享的能力。该软件系统将在现有软件系统的基础上进行升级建设。
建设部将与相关部委、行业和咨询单位共同协作，以便各方能够相互共享和连接数据。对于地方，建设部已为所有34个省和直辖市分配账户，并支持、指导和督促地方将住房和房地产市场数据更新到系统中。
除了完善住房和房地产市场信息系统与数据外，总理正在坚决指导牵头部委建设由国家管理的集中房地产和土地使用权交易中心（集中房地产交易平台）。建设部正在按程序开展相关手续，以便提交给有权限的机构颁布。
需要多年时间完善数据
越南房地产研究与培训学院院长阮德立表示，世界许多国家的经验表明，完善房地产市场信息与数据需要多年时间。中国花了10年时间完善房地产市场信息与数据。
而在越南，在当前技术发展有利的条件下，建设住房和房地产市场信息系统与数据的时间将更短。
标识码——投机开发商和经纪人的克星
当每个房地产产品、项目和执业经纪人员获得“电子身份证”时，购房者将更方便地了解和检查产品的“背景”以选择购买。
过去，在项目中寻找和购买住房时，购房者通常处于弱势地位。实际上，购房者容易被引导至“幽灵”项目、“吹嘘”项目……然后遭遇不利。
典型案例如阮氏云庆女士在旧平政郡购买公寓住房，已收房超过10年但仍未获得房产证。原因是开发商在项目开工建设时将大部分住房抵押给银行，而庆女士和许多居民无法知晓。
又如陈月冰女士在守德市一个公寓住房项目预订住房，因“中介”的花言巧语而支付定金。然而，到了收房期限，冰女士才发现有许多像自己一样支付定金的人，开发商让购房者抽签选择住房。
以上两个案例只是购房者面临的众多风险中的例子。尽管过去几年房地产经营规定日益严格，以确保市场透明并保护购房者。
然而，实际上许多开发商与“中介”系统仍设法“钻法律空子”，通过“变相”方式提前筹集资金，例如：签订预留合同、经纪合同、咨询合同……以代替定金和买卖合同。
使用同一生态系统中的不同法人实体，以“产品咨询”、“证明财务能力”的名义收取费用。当发生纠纷时，购房者难以证明中间法人与开发商之间的联系，导致“不知找谁负责”的状况。
更狡猾的是，有些案例中开发商要求客户向（与开发商有关联的）银行贷款以支付定金，导致购房者陷入既负债又无资产在手的境地。
然而，第357号法令通过为每个房地产产品、项目和经纪人分配住房电子标识码的机制，将有助于为住房项目“建立全面身份证”，确保数字化管理并保护购房者权益。
黎成贸易建设有限公司总经理黎友义表示，第357号法令通过透明的数字化管理机制，将有助于“分流”信誉良好、符合承诺质量和进度的项目。
“这将是有效的工具，迫使开发商认真实施项目，迫使执业经纪人提供实质性咨询。这一工具与严格、及时的制裁措施将迫使他们遵守规则，难以做错事，给购房者带来风险……”，义先生说。
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