住宅免建照：别免了‘入口’却麻烦‘出口’

青年报介绍民众和专家对此问题的意见。

范文国先生（胡志明市永禄乡）：

建照图纸需更简化

我三年前建房，当时办理手续非常辛苦，第三次提交文件，修改图纸多达六次，联系发证机构的专员帮忙修改，但仍花了一个月才完成图纸。

建照中有具体信息，如一楼面积、各层总面积、最大高度、阳台突出距离、建筑密度、红线边界、建筑边界等。

随附图纸中有关于建筑位置、一楼高度、道路宽度的参数。

建筑承包商依据建照和批准的图纸制定详细图纸和施工方案。职能部门检查时也依据建照核对建筑是否正确。我也依据许可证来反驳如果被指出错误。

建筑法对低于500平方米和七层以下的独立住宅（多数由家庭、个人建造）免建照是合适的，简化行政手续并减少民众麻烦。

然而，像我这样建房的人不知道去哪里查看规划？如何了解建照中的所有规划参数以正确建房？取消建照后，建房前还有其他手续吗？

职能部门应简化所有七层以下独立住宅的建筑许可手续，尤其是图纸环节。坊、乡人民委员会只需提供建筑信息，包括国家需管理的规划参数，如面积、密度、高度、道路宽度、红线边界、建筑边界等。

建筑承包商将依据这些规划参数制定详细图纸进行施工。职能部门和房主也有具体依据进行检查和监督。

建筑师张南顺（越南建筑师协会）：

为民众和坊乡干部提供指导手册

各规划方案都清楚显示房屋位置、阳台突出多少（在图纸上）、建筑密度、土地使用系数、建筑边界等。

然而，文件、方案、规划文件通常使用专业术语，内容按专业栏目编排，因此乡、坊级干部有时未能完全理解，民众又如何理解。

因此，各省市建设厅需提供详细指导，以便各乡、坊统一应用。指导材料具体，为民众提供指导手册。

职能部门必须改进建筑手续，最大限度简化，尤其是许可图纸，以便民众轻松建房。

裴文养先生（建设部经济与投资建设管理局副局长）：

极少独立住宅符合免建照条件

根据2025年建筑法，免建照需满足一定条件。独立住宅的建筑位置必须位于城市总体规划中确定的功能区、城市发展区之外，或位于省、市、经济区、国家旅游区总体规划中确定的功能区、农村居民区、城市发展区之外，以及乡级总体规划中确定的建筑区域和已有城市建筑管理规定的区域。

根据2025年建筑法免建照的情况包括：建筑内部修复、改造工程，或与无建筑管理要求的道路不相邻的外立面修复、改造工程，修复、改造项目不改变使用目的和功能，不影响建筑结构安全，确保防火、环保、技术基础设施连接能力要求。

此外，属于住宅开发项目且已由专业机构审查和批准可行性研究报告的独立住宅工程也免建照。

对于属于投资项目且已由有权限机构审查可行性研究报告并批准的建筑工程，也免建照。

对于位于已有城乡发展规划区域的工程，仍需颁发建筑许可证。因此，大多数城乡独立住宅都需有建照。

然而，颁发建照的手续将更简化、便利，时间比现在缩短很多，预计7-10天（现行规定15-20天）。建设部正在起草并将提交政府颁布详细指导内容的法令。

吴英武先生（胡志明市建设规划研究院院长）：

需进一步改革建筑手续

在胡志明市这样的城市，大多数区域都有相应规划，因此不属于2025年建筑法免建照的情况。

建照有助于统一建筑管理机构、设计方和房主在施工过程中的语言和理解。

目前，有详细规划1/500的项目中的独立住宅免建照，但这里的建房者比有建照的情况更担忧。

问题的根源是发证手续过于复杂、繁琐，给民众带来麻烦，而不是是否颁发或免建照的问题。

需改革建筑许可手续，使其便利、简化，这才是问题的关键，也符合民众的愿望。

律师阮海龙（胡志明市律师团）：

各地需迅速覆盖规划

原则上，任何类型的房屋免建照都需依据规划。

刚通过的98号修正决议已允许胡志明市对全市进行总体规划覆盖的权限。

因此，到7月1日，为让胡志明市有依据免建照，需对全市进行总体规划覆盖。

目前，守德（旧）区已批准规划为九个分区（1/2000），附有每个分区的详细参数表（最大高度、最大层数、退距、建筑密度、土地使用系数、道路宽度等），有管理规定，具备建筑的基本参数。

这是审查、考虑该区域独立住宅无需申请许可的依据。基于此，项目可顺利绘制详细规划1/500，民众也可绘制建筑设计。

类似地，其他区域在7月1日前也需审查、组织规划升级，有本地管理规定，才能加快免建照进程。胡志明市现有168个坊、乡、特区被授权主动审查、组织本地规划工作。

建筑工程师范公安：

修改规定以符合实际

目前民众建房依据建照上的标准。建房后，建照和随附图纸将是民众绘制竣工图、颁发所有权证书的依据。

如果国家免建照，需提供具体指导，以便民众在建房时有信息，施工单位有规划参数来绘制图纸、施工，并作为民众办理竣工手续、未来工程颁发证书的依据。

土地法中关于颁发证书、工程竣工的规定也需修改以符合实际，避免“入口”简化（免建照）但“出口”麻烦（竣工、颁发证书时）。

等待职能部门的指导

据胡志明市隆长坊人民委员会副主席阮南海表示，至今坊人民委员会管理、检查房屋建设依据建照中的信息。

在详细规划1/500的项目中建造的房屋，依据项目已获职能部门认可的户型，附有图纸。

如果对七层以下的独立住宅免建照，职能部门需指导地方提供规划标准，如密度、层高、系数、面积、建筑边界等，以便民众作为建房依据，各坊作为检查、管理建筑秩序的依据。

（编译：Cici 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）