根据现行《土地法》，土地使用权及地上附着物的抵押登记在土地登记办公室进行。该机构将在土地使用权证书、地上附着物所有权证书（证书）上确认抵押内容。
新的证书不再有记录抵押的位置
根据《2024年土地法》及其实施指导文件，新证书样本有许多不同之处，导致有权机构确认抵押内容时带来不便。
《2024年土地法》之前的证书样本包括4页，其中“发证后变更”部分约占1.5页。此部分用于记录发证后产生的变更，如买卖、赠与、抵押、土地用途变更等。
当证书第3页、第4页空间不足时，职能部门会添加补充页，仅记录抵押登记和注销登记。
一些证书样本仅在补充页上记录抵押登记和注销登记，不在证书正本的第3页、第4页上记录。
这种记录确保了地块法律状况的完整、连续体现，减少了多次换发证书的需要，并便于管理和跟踪土地变动。
而根据《2024年土地法》的证书样本仅剩1张纸，包括2页，因此发证后变更记录部分面积仅为之前样本的四分之一。
新规定也不允许为证书使用补充页，当空间用尽时必须换发新证书。
鉴于这些变化，民众担心证书将很快没有空间记录发证后的变更，尤其是持续发生的抵押交易。这样，土地使用者必须频繁申请换发新证书，造成麻烦、耗时和花费。
这还给公证活动、担保交易登记和国家机构的档案管理带来困难。
在担保交易网络上查询抵押信息
2025年12月11日，国会通过了第254号决议，规定了解决《土地法》执行中困难和障碍的一些机制和政策。
据此，土地使用权、地上附着物抵押登记的情况，将更新变动到土地数据库中，而不在证书上确认。
2026年1月5日，担保交易登记和国家赔偿局（司法部）也发布了公文，指导土地登记办公室执行第254号决议。
对于抵押登记，土地登记办公室将变动更新到土地数据库中，不在证书上确认。
对于之前已在证书上注明土地使用权、房屋所有权抵押的情况，当注销抵押登记时，登记机构将更新到数据库，并在纸质副本上确认注销或变更内容。
不在证书上注明抵押登记的做法，克服了因变更记录行数用尽而需多次换发证书的状况。这是现代土地治理的进步，确保信息及时、准确更新，易于查询，并在各机构间统一。
因此，从2026年1月1日起，民众不能像以前那样仅依赖纸质证书来确定房产的抵押状况，而需要通过官方信息渠道主动检查。
具体而言，民众可以在土地登记办公室查询信息。届时，民众只需提交土地数据提供申请表，在在线担保交易登记系统（https://dktructuyen.moj.gov.vn/）上检查。
民众可以要求卖方提供房产法律状况的确认文件，如最近的土地数据查询结果或银行确认信息，以确保交易的透明度和法律安全。
特别是在买卖、转让交易时，要求公证员通过互联数据系统核实抵押状况，防止风险。
（编译：李程；审校：Ken；来源：越南中文社）
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