越南证券市场在2026年初的几个交易日中创下纪录，同时流动性也像去年10月那样重新活跃起来。
然而，与越南指数上涨的节奏相反，房地产股票组却录得不积极的走势，许多股票在年初仅经过几个交易日就出现大幅调整。
这种不同步很快引发了人们对去年底回暖阶段后房地产组的担忧。应如何理解关于更严格控制信贷资金流向的信息，以筛选市场中的机会？
以信贷紧缩的担忧开启2026年
如果越南指数截至2026年1月9日收盘上涨约4.7%，并不断确立新的高点区域，那么房地产股票组则与总体趋势背道而驰。
在2026年最初的5个交易日后，许多股票录得显著下跌，如TCH和CEO下跌超过10%，而QCG、LDG、DXG、KDH、HDC也接近进入技术调整状态。
这种走势让不少投资者感到失望，尤其是在2025年见证了许多Vingroup家族股票创下价格纪录后，对房地产的期望已经提升得相当高。
然而，现实表明去年的房地产浪潮并未具有广泛的扩散性。
只有一些名字如VHM、TAL、SJS、CEO或TCH录得显著增长，而许多其他股票则刚刚经历了一个给投资者带来亏损的年份，如CKG、CCL、CSC、IDJ、NBB，其中CKG在2025年下跌超过40%。
在利率预计将在2026年上升的背景下，而管理机构不断发出“整顿”房地产信贷流向以限制风险的信息，该行业股票的短期趋势显然正受到广泛影响。
一个更严格和有选择性的信贷环境
据KAFI证券分析总监梁维福先生表示，目前有两个主要因素正在影响房地产股票组的走势。
首先是朝着更可持续的方向引导信贷的导向。目前房地产信贷约占整个系统总债务的20%，因此管理机构倾向于将资金流向调节至生产经营领域和优先增长动力。
其次，利率水平已从2025年底开始出现上升迹象。作为一个对利率敏感的行业群体，房地产股票在这种背景下承受调整压力被评估为市场的正常反应。
据福先生表示，目前的抛售压力是短期心理因素与对2026年“更严格和有选择性”的信贷环境的担忧相结合的结果，而非源于企业基础的严重失衡。
与此同时，实际上房地产信贷温和收紧的举措已从2025年底开始记录。
NSI证券表示，国家银行第二区域分行（负责胡志明市和同奈省）已要求各银行自2025年10月21日起暂停对法律手续未完善的房地产买卖定金合同的贷款。
从长期来看，NSI仍预测南部地区的房地产价格可能在2026年上涨约10%，而河内则可能因新供应补充而横盘整理。
据NSI称，这一阶段的投资机会将集中在拥有干净土地储备、法律手续明确和具体接续项目的企业，而非具有传播性质的涨价故事。
2026年流入房地产的资金将维持在较高水平
元大越南证券个人客户研究与开发部总监阮世明先生表示：“第11686号公文并非如最初担忧的那样是对房地产市场的收缩调整。将乘数从3.5%降至2.6%以及设定房地产增长上限是必要的技术步骤，以使市场在经历了2025年爆发性一年后回归平衡状态。”
据明先生表示，当前的市场冲击是过度反应。2026年流入房地产的绝对资金仍将维持在较高水平（估计为749万亿越南盾），确保基本活动有足够的流动性。
“投资者需要将注意力从‘信贷额度’主题转向‘利率’主题。8.0-9.5%的购房贷款利率将减缓交易速度并淘汰使用高杠杆的投资者。但这并不会逆转房地产市场的复苏周期，”专家强调。
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