根据现行《土地法》，土地使用权及地上附着物的抵押登记在土地登记办公室进行。该机构将在土地使用权证书、地上附着物所有权证书（证书）上确认抵押内容。
新版证书不再有抵押记录栏
根据《2024年土地法》及其实施指导文件，新版证书格式有多处不同，导致主管机构确认抵押内容时产生不便。
《2024年土地法》之前的证书样本包含4页，其中“发证后变更事项”部分约占1.5页。此部分用于记录发证后的变更，如买卖、赠与、抵押、土地用途变更等。
当证书第3页、第4页空间不足时，职能部门会添加补充页，仅用于记录抵押登记和注销登记。
部分证书样本仅在补充页上记录抵押登记和注销登记，不在证书正本的第3页、第4页上记录。
这种记录方式确保了地块法律状态的完整、连续体现，减少了多次换发证书的需要，便于管理和跟踪土地变动。
而根据《2024年土地法》的证书样本仅剩1张共2页，因此发证后变更记录部分的面积仅为之前样本的四分之一。
新规定也不允许为证书使用补充页，当记录空间用尽时必须换发新证书。
鉴于上述变化，民众担心证书将很快没有空间记录发证后的变更，尤其是频繁发生的抵押交易。这样，土地使用者必须频繁申请换发新证书，造成麻烦、耗时且费钱。
此举还给公证活动、担保交易登记以及国家机关的档案管理工作带来困难。
在担保交易登记网站上查询抵押信息
2025年12月11日，国会通过了第254号决议，规定了解决《土地法》实施中困难和障碍的一些机制和政策。
据此，土地使用权、地上附着物抵押登记的情况，将更新到土地数据库中，而无需在证书上确认。
2026年1月5日，担保交易登记和国家赔偿局（司法部）也发布了公文，指导各土地登记办公室执行第254号决议。
抵押登记的情况，土地登记办公室将变更更新到土地数据库中，不在证书上确认。
对于此前已在证书上备注的土地使用权、房屋所有权抵押情况，当注销抵押登记时，登记机构将更新到数据库，并在纸质版本上确认注销或变更内容。
上述不在证书上备注抵押登记的做法，避免了因变更记录行用尽而需多次换发证书的情况。这是现代土地治理的进步，确保信息及时、准确更新，易于查询，并在各机构间保持一致。
因此，自2026年1月1日起，民众不能像以前那样仅凭纸质证书来确定房产的抵押状态，而需要通过官方渠道主动核查。
具体而言，民众可以在土地登记办公室查询信息。届时，民众只需提交土地数据提供申请表，在在线担保交易登记系统（https://dktructuyen.moj.gov.vn/）上核查。
民众可以要求卖方提供房产法律状态的确认文件，如最新的土地数据查询结果或银行确认信息，以确保交易的透明性和法律安全性。
特别是在买卖、转让交易时，应要求公证员通过互联数据系统核实抵押状态，防止风险。
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