越南证券市场在2026年初的交易日创下纪录，成交量也恢复到去年10月的活跃水平。
然而，与越南指数上涨趋势相反，房地产股票组却表现不佳，许多股票在年初仅经过几个交易日后就出现大幅调整。
这种不同步现象迅速引发了对房地产组在去年底回暖后的担忧。应如何理解更严格控制信贷资金的信息，以筛选市场机会？
以信贷收紧担忧开启2026年
截至2026年1月9日收盘，越南指数上涨约4.7%，并不断确立新高区域，而房地产股票组却与总体趋势背道而驰。
在2026年前五个交易日后，许多股票录得显著下跌，如TCH和CEO下跌超过10%，而QCG、LDG、DXG、KDH、HDC也接近进入技术调整状态。
这一走势让不少投资者感到失望，特别是在2025年见证了许多Vingroup家族股票创下价格纪录后，对房地产的期望已大幅提高。
然而，现实表明去年的房地产浪潮并未广泛扩散。
只有一些名称如VHM、TAL、SJS、CEO或TCH录得显著增长，而许多其他股票则刚刚度过一个给投资者带来亏损的年份，如CKG、CCL、CSC、IDJ、NBB，其中CKG在2025年下跌超过40%。
鉴于2026年利率预计将上升，而管理机构不断发出“纠正”房地产信贷流向以限制风险的信息，该行业股票的短期趋势显然正受到广泛影响。
更严格和有选择性的信贷环境
据KAFI证券分析总监梁维福先生表示，目前有两个主要因素正在影响房地产股票组的走势。
首先是朝着更可持续的方向引导信贷。目前房地产信贷约占全系统总债务的20%，因此管理机构倾向于将资金流向生产-经营领域和优先增长动力。
其次，利率水平从2025年底开始出现上升迹象。作为对利率敏感的行业组，房地产股票在这种背景下承受调整压力被评估为市场的正常反应。
据福先生表示，目前的抛售压力是短期心理因素与对2026年“更严格和有选择性”信贷环境的担忧相结合的结果，而非源于企业基本面的严重失衡。
与此同时，实际上房地产信贷温和收紧的举措已从2025年底开始记录。
NSI证券表示，越南国家银行第二区域分行（负责胡志明市和同奈省）已要求银行自2025年10月21日起暂停向法律手续未完善的房地产买卖定金合同提供贷款。
长期来看，NSI仍预测南部地区房地产价格在2026年可能上涨约10%，而河内市由于新供应补充，很可能横盘整理。
据NSI称，此阶段的投资机会将集中在拥有干净土地储备、法律手续明确和具体接续项目的企业，而非传播性的涨价故事。
2026年房地产资金流入将维持高位
元大越南证券个人客户研究与开发总监阮世明先生表示：“第11686号公文并非如最初担忧那样是对房地产市场的紧缩调整。将乘数从3.5%降至2.6%并设定房地产增长上限是必要的技术步骤，以使市场在2025年爆发后恢复平衡状态。”
据明先生表示，当前的市场冲击是过度反应。2026年房地产的绝对资金流入仍将维持高位（估计为749万亿越南盾），确保基本活动的足够流动性。
“投资者需要将注意力从‘信贷额度’主题转向‘利率’主题。8.0-9.5%的购房贷款利率将减缓交易速度并筛选使用高杠杆的投资者。但这不会逆转房地产市场的复苏周期”，专家强调。
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