2026年，房屋出租人如何缴纳增值税？

个人出租房屋、厂房（不包括住宿服务）需缴纳增值税和个人所得税两种税款。

年租金收入超过5亿越南盾需纳税

根据2024年增值税法第2条，增值税是对商品和服务在生产、流通到消费过程中产生的增值额征收的税。出租房屋、厂房属于个人经营服务行为，因此除了个人所得税外，还需缴纳增值税。

然而，2025年增值税法和个人所得税法修订补充法（第7条第1款，两部法律均自2026年1月1日起生效）规定，家庭户和个人生产经营的商品和服务，年收入不超过5亿越南盾的，无需纳税。

因此，如果个人出租不动产，但年收入不超过5亿越南盾，则无需就该活动缴纳个人所得税和增值税。

如果个人出租不动产，年收入超过5亿越南盾，其纳税义务确定如下：

根据增值税法（第12条第2款）规定，经营服务需按收入的5%缴纳增值税。计算增值税的收入是发票上记录的服务总金额，包括个人享有的附加费和额外费用，且不扣除5亿越南盾的门槛。

例如，某人2026年出租不动产的收入为6亿越南盾，则增值税为600 x 5% = 3000万越南盾。

出租不动产者缴纳的个人所得税，按超过5亿越南盾的收入部分乘以5%的税率计算。

因此，如果上述出租房屋、厂房者每年获得6亿越南盾租金，需缴纳的个人所得税为：(600 - 500) x 5% = 500万越南盾。

该人2026年的总纳税义务为3000万越南盾（增值税）和500万越南盾（个人所得税），合计3500万越南盾。

如何计算超过5亿越南盾的收入？

为确定收入是否属于需纳税的情况，职能部门将基于12个月的收入，而计算税收的收入是实际收入。

例如，某人从2026年5月至2027年底出租房屋，每月租金为4500万越南盾。

因此，2026年的收入为：45 x 12个月 = 5.4亿越南盾（高于纳税门槛），所以此人需就出租房屋、厂房活动申报和缴纳个人所得税及增值税。

计算增值税的收入为4500万 x 8个月有收入 = 3.6亿越南盾。需缴纳的增值税为360 x 5% = 1800万越南盾。

新的个人所得税法尚未有指导文件，因此无法确定个人出租收入实际低于5亿越南盾时如何计算应税价值。

在租赁合同中，双方可约定两种方案之一：出租人自行申报和缴税，或承租人作为组织代为申报和缴税。

如果出租人自行申报和缴税，则需按每次付款期发生的时间申报（每次付款期发生的时间根据每个付款期租赁开始时间确定），或按公历年度申报。

如果有多个不动产出租，则出租人需按每份合同申报。如果在同一管理区域内有多个不动产出租，可在同一申报表上申报多份合同。

如果是承租人代为申报和缴税，则申报和缴税可按月、季度、每次付款期发生时间或公历年度进行。

（编译：李程 越南网；审校：Momo；来源：越南中文社）