2026年，出租房屋者如何缴纳增值税？

个人出租房屋、厂房（不包括住宿服务）需缴纳增值税和个人所得税两种税。

年租金收入超过5亿越南盾需纳税

根据2024年《增值税法》第2条，增值税是对商品、服务在生产、流通至消费过程中产生的增值额征收的税。出租房屋、厂房属于个人经营服务行为，因此除个人所得税外还需缴纳此税。

尽管如此，2025年修订补充的《增值税法》和《个人所得税法》（两项法律均自2026年1月1日起生效）规定，年营业额在5亿越南盾及以下的家庭、个人生产、经营的商品、服务无需纳税。

因此，如果个人有不动产出租，但年营业额不超过5亿越南盾，则无需就此类活动缴纳个人所得税和增值税。

若个人出租不动产的年营业额超过5亿越南盾，其纳税义务确定如下：

根据《增值税法》（第12条第2款）规定，经营服务需按营业额的5%缴税。计算增值税的营业额为发票上记录的服务总金额，包括个人享有的附加费和额外费用，且不扣除5亿越南盾门槛。

例如，某人2026年出租不动产的营业额为6亿越南盾，则增值税额为6亿 x 5% = 3000万越南盾。

出租不动产者缴纳的个人所得税按超过5亿越南盾部分的营业额乘以5%的税率计算。

因此，若上述出租房屋、厂房者每年收取6亿越南盾租金，需缴纳的个人所得税为：(6亿 - 5亿) x 5% = 500万越南盾。

此人2026年的总纳税义务为3000万越南盾（增值税）和500万越南盾（个人所得税），合计3500万越南盾。

如何计算超过5亿越南盾的营业额？

为确定收入是否属于需纳税情况，职能部门将基于12个月的营业额，而计算税基的营业额为实际营业额。

例如，某人从2026年5月至2027年底出租房屋，每月租金为4500万越南盾。

因此，2026年的收入为：4500万 x 12个月 = 5.4亿越南盾（高于纳税门槛），故此人需就出租房屋、厂房活动申报并缴纳个人所得税和增值税。

计算增值税的营业额为4500万 x 8个月有营业额 = 3.6亿越南盾。需缴纳的增值税为3.6亿 x 5% = 1800万越南盾。

新《个人所得税法》尚未有指导文件，因此无法确定个人出租实际营业额低于5亿越南盾时如何计算应税价值。

在出租合同中，双方可约定两种方案之一：出租财产者自行申报纳税，或承租方为组织时代为申报纳税。

若出租者自行申报纳税，则需按每次付款期发生（每次付款期发生时间根据各付款期出租开始时间确定）或按公历年度申报纳税。

若有多处不动产出租，则出租者需按每份合同申报。若同一管理区域有多处不动产出租，可在一份申报表上申报多份合同。

若由承租方代为申报纳税，则需按月或季度或每次付款期发生或公历年度申报纳税。

（编译：张悦 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）