2026年，房屋出租人如何缴纳增值税？

个人出租房屋、厂房（不包括住宿服务）会产生两种税：增值税和个人所得税。

房屋出租年收入超过5亿越南盾需缴税

根据2024年增值税法第2条，增值税是对商品、服务在生产、流通到消费过程中产生的增值额征收的税。出租房屋、厂房是个人经营服务行为，因此除了个人所得税外，还需缴纳此税。

然而，2025年增值税法和个人所得税法修订补充法（第7条第1款，两部法律均自2026年1月1日起生效）规定，家庭户、个人生产、经营的商品、服务年收入在5亿越南盾及以下无需缴税。

因此，如果个人有不动产出租，但年收入不超过5亿越南盾，则无需为此活动缴纳个人所得税和增值税。

如果个人出租不动产年收入超过5亿越南盾，其纳税义务确定如下：

根据增值税法（第12条第2款）规定，经营服务需按收入的5%缴税。计算增值税的收入是发票上记录的服务总金额，包括个人获得的附加费和额外费用，且不扣除5亿越南盾的门槛。

例如，某人2026年出租不动产收入为6亿越南盾，则增值税为600 x 5% = 3000万越南盾。

出租不动产者缴纳的个人所得税确定为超过5亿越南盾部分的收入乘以5%的税率。

因此，如果上述出租房屋、厂房者每年获得6亿越南盾租金，需缴纳的个人所得税为：(600 - 500) x 5% = 500万越南盾。

此人2026年的总纳税义务为3000万越南盾（增值税）和500万越南盾（个人所得税），合计3500万越南盾。

如何计算超过5亿越南盾的收入？

为确定收入是否属于需缴税情况，职能部门将基于12个月的收入，而计算税基的收入是实际收入。

例如，某人从2026年5月起出租房屋，合同至2027年底，每月租金为4500万越南盾。

因此，2026年的收入为：45 x 12个月 = 5.4亿越南盾（高于纳税门槛），此人属于需申报、计算并缴纳房屋、厂房出租的个人所得税和增值税的情况。

计算增值税的收入为4500万越南盾 x 8个月有收入 = 3.6亿越南盾。需缴纳的增值税为360 x 5% = 1800万越南盾。

新个人所得税法尚无指导文件，因此尚不确定个人出租实际收入低于5亿越南盾时如何确定计税价值。

在出租合同中，双方可约定两种方案之一：出租财产者自行申报缴税，或承租方为组织代申报缴税。

如果出租者自行申报缴税，则需按每次支付期发生（每次支付期发生根据每个支付期出租开始时间确定）或按公历年申报缴税。

如果有多处不动产出租，则出租者需按每份合同申报。如果同一管理区域有多处不动产出租，可在同一申报表上申报多份合同。

如果是承租方代申报缴税，则申报缴税可按月、季度、每次支付期发生或公历年进行。

（编译：张悦 越南网；审校：Momo；来源：越南中文社）