收定金后卖地给他人：民事与刑事的界限

这是关于土地交易中法律风险的警告。

从定金合同到牢狱之灾

最近，岘港市人民法院宣判被告潘氏和（57岁，原住广南省三岐市）因滥用信任侵占财产罪被判处12年监禁。

原因被确定为卖地行为。根据案件内容，潘氏和拥有一块面积1475平方米的土地，位于原广南省三岐市春长坊。她承诺并收取定金，以转让该土地给范氏怀薇女士和程公丰先生。

2019年11月16日，潘氏和签订合同，收取定金以将全部1475平方米的土地转让给范氏怀薇，金额为17亿越南盾。

但到2020年1月22日，潘氏和已将上述土地转让给阮氏花女士。阮氏花已获得主管部门按规定颁发的土地使用权证书。

为了让范氏怀薇信任，2020年1月23日，潘氏和继续与范氏怀薇签订新的定金合同（取代之前的旧定金合同），而此时土地已转让给阮氏花。

此外，潘氏和还与程公丰先生签订合同，收取1亿越南盾定金，以转让1475平方米土地中6x22米的部分给程公丰。

之后，与范氏怀薇的情况类似，潘氏和未将土地使用权转让给程公丰。

到2020年5月12日，为了让程公丰信任，潘氏和继续写承诺书，将在2020年5月底前将土地转让给他。

而实际上土地已转让并过户给阮氏花。起诉书指控潘氏和在收取定金以转让土地使用权后，使用欺诈手段侵占范氏怀薇和程公丰总计18亿越南盾。在法庭上，潘氏和不承认滥用信任侵占财产的行为。

多起类似案件

不仅是被告潘氏和的案件，职能部门正在处理多起有类似迹象的案件。

岘港的诉讼机构正在受理陈庭辉（44岁）和陈裴怀芳（45岁，均原住广南省三岐市）的案件，他们被指控通过利用收取定金后卖地给他人来诈骗侵占财产。

根据文件，陈庭辉已同意将位于三岐市富平居民区（原三岐市三富乡）的1774号地块以11亿越南盾的价格卖给裴国俊先生。裴国俊已支付3.75亿越南盾定金，让陈庭辉办理分割和过户手续。但陈庭辉未按协议执行。

之后，陈庭辉以3亿越南盾的价格将1774号地块卖给阮春律先生，用于个人消费和还债。阮春律又将这块地卖给了陈裴怀芳。

陈庭辉和裴国俊找到陈裴怀芳协商赎回1774号地块。最初陈裴怀芳同意全部出售，但后来改变主意只卖570平方米。

协商完成后，陈裴怀芳要求陈庭辉支付2亿越南盾定金，陈庭辉支付了这笔定金，让陈裴怀芳办理1774号地块部分面积的转让手续。

到期后陈裴怀芳未能办理文件，陈庭辉要求将整个1774号地块转让给裴国俊名下。之后裴国俊将授权给陈裴怀芳继续分割地块，但未被接受。

看到陈裴怀芳回避，时间又长，裴国俊调查后得知1774号地块已被陈裴怀芳分割成三块并卖给了他人。

不仅是那块地，陈裴怀芳已同意将位于和顺坊东安居民区的95号地块卖给裴氏秋霞女士和胡氏翠恒女士，并收取超过16亿越南盾定金以办理分割和过户手续，但侵占了这笔钱。

此外，为了个人消费和偿还个人债务，陈裴怀芳通过投资购地和借款400亿越南盾以偿还银行贷款，欺诈侵占了另一名女性受害者9.5亿越南盾。陈裴怀芳被指控侵占了四名受害者总计32亿越南盾。

土地交易中的定金需要注意什么？

从上述案件中，岘港律师协会的律师陈厚表示，目前利用土地交易中的定金侵占他人财产的现象相当普遍。

进行交易的人收取定金不是为了确保实际签订土地转让合同，而是利用买地者的信任侵占他们的财产。

据陈厚律师介绍，根据不同情况，收取定金但故意侵占、实际不转让土地的行为可能因滥用信任侵占财产罪或诈骗侵占财产罪被追究刑事责任，具体取决于侵占意图产生的时间和相关行为的实际发展。

如果在签订定金合同之前已有侵占意识和目的，可能因诈骗侵占财产罪被追究刑事责任。

而如果在签订定金合同、收取定金之后才有侵占意识和目的，可能因滥用信任侵占财产罪被追究刑事责任。

陈厚律师还建议人们必须注意遵守签订和执行定金合同的合法方式。

对于为房地产转让活动支付定金的人，也应注意了解交易主体和交易对象，以避免遇到有侵占财产图谋的人。

“大多数定金交易是基于信任的确认，违约或毁约可能发生。如果考虑民事责任，可能被罚没定金；或者如果侵占者被追究刑事责任，那么追回被侵占的定金之路将非常艰难，因为资金可能被转移或损失，无法执行判决。”

因此，定金交易不应涉及过大金额，以避免不必要的风险，并陷入因定金交易失信而难以收回财产的困境。”陈厚律师补充道。

（编译：Cici；审校：Woo；来源：越南中文社）