收定金后卖给他人：民事与刑事的界限

这是关于土地交易中法律风险的警示。

从定金合同到监禁

最近，岘港市人民法院判处被告潘氏和（57岁，原籍广南省三岐市）因滥用信任侵占财产罪，判处12年监禁。

原因被确定为土地买卖。根据案件内容，和女士有一块面积为1,475平方米的土地，位于原广南省三岐市春长坊。她承诺并收取定金，以将土地转让给范氏怀薇女士和陈公峰先生。

2019年11月16日，和女士签署合同，收取定金，将全部1,475平方米的土地转让给薇女士，金额为17亿越南盾。

但到2020年1月22日，和女士已将上述土地转让给阮氏花女士。花女士已获得有关当局按规定颁发的土地使用权证书。

为了让薇女士信任，2020年1月23日，和女士继续与薇女士签署新的定金合同（取代之前的旧定金合同），而此时已将土地转让给花女士。

此外，和女士签署了陈公峰先生的定金合同，金额为1亿越南盾，以将总面积1,475平方米土地中的6米 x 22米部分转让给峰先生。

之后，与薇女士的情况类似，和女士没有将土地使用权转让给峰先生。

到2020年5月12日，为了让峰先生信任，和女士继续写承诺书，将在2020年5月底将土地转让给峰先生。

而实际上，土地已经转让并过户给花女士。起诉书指控和女士在收取定金以转让土地使用权后，使用欺诈手段侵占薇女士和峰先生总计18亿越南盾。在法庭上，和女士不承认滥用信任侵占财产的行为。

多起类似案件

不仅仅是被告潘氏和的案件，有关当局正在处理多起有类似迹象的案件。

岘港的诉讼机构正在受理陈庭辉（44岁）和陈裴怀芳（45岁，均原籍广南省三岐市）的案件，他们被指控通过利用收取此人定金却将土地卖给他人来诈骗侵占财产。

根据文件，辉先生已同意将位于三岐市三富乡富平居民区的第1774号地块以11亿越南盾的价格卖给裴国俊先生。俊先生已支付3.75亿越南盾定金，让辉先生办理分割地块和过户手续。然而，辉先生没有按照协议执行。

之后，辉先生将第1774号地块以3亿越南盾的价格卖给阮春律先生，以获取个人消费和还债。律先生又将这块地卖给另一个人陈裴怀芳。

陈庭辉和裴国俊两位先生去见芳先生，商议赎回第1774号地块的事宜。起初，芳先生同意出售整个地块，但后来改变主意只出售570平方米。

协议完成后，芳先生要求辉先生支付2亿越南盾定金，辉先生支付了这笔定金，让芳先生办理第1774号地块部分面积的转让手续。

到期后，芳先生未能办理文件，因此辉先生要求将整个第1774号地块转让给俊先生名下。之后，俊先生将授权给芳先生继续分割地块，但未被接受。

看到芳先生回避，时间又长，俊先生调查后发现，芳先生已将第1774号地块分割成三块并卖给了他人。

不仅仅是那块地，芳先生已同意将位于和顺坊东安居民区的第95号地块卖给裴氏秋霞女士和胡氏翠恒女士，并收取超过16亿越南盾定金以办理分割地块和过户手续，但侵占了这笔钱。

此外，为了获取个人消费和偿还个人债务，芳先生通过投资购买土地和借款400亿越南盾以偿还银行贷款，欺诈侵占了一名女性受害者9.5亿越南盾。芳先生被指控侵占了四名受害者32亿越南盾。

土地交易中的定金需要注意什么？

从上述案件来看，岘港律师协会的律师陈厚表示，目前利用土地交易中的定金来侵占他人财产的现象相当普遍。

进行交易的人收取定金不是为了确保实际签署土地转让合同，而是利用买地者的信任来侵占他们的财产。

根据厚律师的说法，根据不同情况，收取定金但故意侵占、实际上不转让土地的行为，可能因滥用信任侵占财产罪或诈骗侵占财产罪而受到刑事处理，具体取决于侵占意图产生的时间以及与此行为相关的实际发展。

如果在签署定金合同之前已有侵占意识和目的，则可能因诈骗侵占财产罪而承担刑事责任。

而如果侵占意识和目的是在签署定金合同、收取定金之后产生的，则可能因滥用信任侵占财产罪而被迫究刑事责任。

厚律师还建议，人们需要注意遵守合法签订和执行定金合同的规定。

对于为房地产转让活动支付定金的人，也需要注意了解交易主体和交易对象，以避免遇到有侵占财产意图的人。

“大多数定金交易是基于信任的确认，可能会出现违约或取消定金的情况。如果考虑民事责任，可能会被罚款定金；如果侵占者受到刑事处理，由于可能被转移或丢失，无法执行判决，追回被侵占的定金的过程将非常困难。”

因此，定金交易不应涉及过大的金额，以避免不必要的风险，并因定金交易中的失信而陷入难以收回财产的境地。”厚律师补充道。

（编译：Ivy；审校：Momo；来源：越南中文社）