收取定金后转售他人土地：民事与刑事的界限

这是对土地交易中法律风险的警示。

从定金合同到监禁

最近，岘港市人民法院宣判被告范氏和（57岁，原籍广南省三岐市）因滥用信任侵占财产罪被判处12年监禁。

原因被确定为土地出售。根据案件内容，范氏和拥有一块面积1475平方米的土地，位于原广南省三岐市春长坊。她承诺收取定金，将该地块转让给范氏怀薇女士和郑公峰先生。

2019年11月16日，范氏和签署合同，收取定金，将全部1475平方米面积转让给范氏怀薇女士，金额为17亿越南盾。

但到2020年1月22日，范氏和已将上述地块转让给阮氏花女士。阮氏花女士已获得有权机构按规定颁发的土地使用权证书。

为了让范氏怀薇女士信任，2020年1月23日，范氏和继续与范氏怀薇女士签署新的定金合同（取代之前的旧定金合同），而此时已将地块转让给阮氏花女士。

此外，范氏和签署了郑公峰先生的定金合同，金额为1亿越南盾，将1475平方米总面积中6x22米的部分转让给郑公峰先生。

之后，与范氏怀薇女士的情况类似，范氏和未将土地使用权转让给郑公峰先生。

到2020年5月12日，为了让郑公峰先生信任，范氏和继续书面承诺将在2020年5月底将该地块转让给郑公峰先生。

而实际上，该地块已转让并过户给阮氏花女士。起诉书指控范氏和在收取定金转让土地使用权后，使用欺诈手段侵占范氏怀薇女士和郑公峰先生总计18亿越南盾。在法庭上，范氏和不承认滥用信任侵占财产的行为。

多起类似案件

不仅是被告范氏和的案件，职能部门正在处理多起有类似迹象的案件。

岘港的诉讼机构正在受理陈庭辉（44岁）和陈裴怀芳（45岁，均原籍广南省三岐市）的案件，他们被指控通过利用收取一方定金但将土地出售给另一方的方式诈骗侵占财产。

根据文件，陈庭辉已同意将位于三岐市三富乡富平居民区的第1774号地块以11亿越南盾的价格出售给裴国俊先生。裴国俊先生已支付3.75亿越南盾定金，让陈庭辉办理分割和过户手续。但陈庭辉未按协议执行。

之后，陈庭辉将第1774号地块以3亿越南盾的价格出售给阮春律先生，以获取个人消费和还债资金。阮春律先生又将该地块出售给陈裴怀芳。

陈庭辉和裴国俊先生会见陈裴怀芳，商议赎回第1774号地块的事宜。最初陈裴怀芳同意出售整个地块，但后来改变主意只出售570平方米。

协议完成后，陈裴怀芳要求陈庭辉支付2亿越南盾定金，陈庭辉支付了这笔定金，让陈裴怀芳办理第1774号地块部分面积的转让手续。

到期时，陈裴怀芳未能办理文件，因此陈庭辉要求将整个第1774号地块转让给裴国俊先生名下。之后裴国俊先生将授权陈裴怀芳继续分割地块，但未被接受。

见陈裴怀芳回避，时间又长，裴国俊先生调查后得知第1774号地块已被陈裴怀芳分割成三块并出售给他人。

不仅该地块，陈裴怀芳已同意将位于和顺坊东安居民区的第95号地块出售给裴氏秋霞女士和胡氏翠恒女士，并收取超过16亿越南盾定金以办理分割和过户手续，但侵占了这笔资金。

此外，为了获取个人消费和偿还个人债务的资金，陈裴怀芳通过投资购买土地和借款400亿越南盾银行到期还款的方式，欺诈侵占一名女性受害者9.5亿越南盾。陈裴怀芳被指控侵占四名受害者32亿越南盾。

土地交易中的定金需要注意什么？

从上述案件来看，岘港律师协会律师陈厚表示，目前利用土地交易中的定金侵占他人财产的现象相当普遍。

进行收取定金交易的人并非为了确保实际签署土地转让合同，而是利用土地购买者的信任侵占他们的财产。

根据陈厚律师的说法，根据不同情况，收取定金但故意侵占、实际不转让土地的行为可能因滥用信任侵占财产罪或诈骗侵占财产罪受到刑事处理，具体取决于侵占意图产生的时间以及与此行为相关的实际发展。

如果在签署定金合同之前已有侵占意识和目的，则可能因诈骗侵占财产罪承担刑事责任。

而如果在签署定金合同、收取定金之后才有侵占意识和目的，则可能因滥用信任侵占财产罪被追究刑事责任。

陈厚律师还建议人们需要注意遵守依法签订和执行定金合同。

对于为房地产转让活动支付定金的人，也需要注意了解交易主体和交易人，以避免遇到有侵占财产图谋的人。

“大多数定金交易是确认信任的问题，可能会发生违约、毁约的情况。如果考虑民事责任，可能会被罚款定金；如果侵占者受到刑事处理，由于资金可能被转移、损失，无法执行判决，追回被侵占的定金的过程将非常艰难。”

因此，定金交易不应涉及过大的金额，以避免不必要的风险，并陷入因定金交易失信而难以收回财产的状况。”陈厚律师补充道。

（编译：Cici；审校：Momo；来源：越南中文社）