这是关于土地交易法律风险的警示。
从定金合同到牢狱之灾
近日，岘港市人民法院判处被告潘氏和（57岁，原籍广南省三岐市）12年有期徒刑，罪名是滥用信任侵占财产。
起因被确定为土地买卖。根据案件内容，潘氏和拥有一块面积1475平方米的土地，位于原广南省三岐市春长坊。她承诺并收取范氏怀薇和程功丰的定金，以转让该地块。
2019年11月16日，潘氏和签订合同，收取范氏怀薇17亿越南盾的定金，以转让全部1475平方米的土地。
但到2020年1月22日，潘氏和将该地块转让给阮氏花。阮氏花已获得主管部门按规定颁发的土地使用权证书。
为了让范氏怀薇信任，2020年1月23日，潘氏和在与阮氏花转让土地后，又与范氏怀薇签订新的定金合同（取代之前的旧定金合同）。
此外，潘氏和与程功丰签订合同，收取1亿越南盾定金，以转让1475平方米地块中6x22米面积给程功丰。
之后，与范氏怀薇的情况类似，潘氏和没有将土地使用权转让给程功丰。
到2020年5月12日，为了让程功丰信任，潘氏和继续写承诺书，表示将在2020年5月底前将地块转让给他。
而实际上该地块已转让并过户给阮氏花。起诉书指控潘氏和在收取定金转让土地使用权后，使用欺诈手段侵占范氏怀薇和程功丰总计18亿越南盾。在法庭上，潘氏和不承认滥用信任侵占财产的行为。
多起类似案件
不仅是被告潘氏和的案件，职能部门正在处理多起有类似迹象的案件。
岘港的诉讼机关正在受理陈庭辉（44岁）和陈裴怀芳（45岁，均原籍广南省三岐市）的案件，他们被指控通过利用收取此人定金但将土地卖给他人来诈骗侵占财产。
根据文件，陈庭辉已同意以11亿越南盾的价格将位于三岐市三富乡富平居民区的1774号地块卖给裴国俊。裴国俊已支付3.75亿越南盾定金，让陈庭辉办理分地和过户手续。但陈庭辉没有按约定执行。
之后，陈庭辉以3亿越南盾的价格将1774号地块卖给阮春律，用于个人消费和还债。阮春律又将该地块卖给了陈裴怀芳。
陈庭辉和裴国俊找到陈裴怀芳，商议赎回1774号地块。起初陈裴怀芳同意全部出售，但后来改变主意只出售570平方米。
协商完成后，陈裴怀芳要求陈庭辉支付2亿越南盾定金，陈庭辉支付了这笔定金，让陈裴怀芳办理1774号地块部分面积的转让手续。
到期后，陈裴怀芳未能办理文件，因此陈庭辉要求将整个1774号地块转让给裴国俊名下。之后裴国俊将授权陈裴怀芳继续分地，但未被接受。
见陈裴怀芳回避，时间又长，裴国俊调查后得知1774号地块已被陈裴怀芳分成三块并卖给了他人。
不仅是那块地，陈裴怀芳已同意将位于和顺坊东安居民区的95号地块卖给裴氏秋河和胡氏翠恒，并收取超过16亿越南盾定金以办理分地和过户手续，但侵占了这笔钱。
此外，为了个人消费和偿还个人债务，陈裴怀芳通过投资购地和400亿越南盾银行贷款展期借款，欺诈侵占了一名女性受害者9.5亿越南盾。陈裴怀芳被指控侵占了四名受害者32亿越南盾。
土地交易中的定金需要注意什么？
从上述案件来看，岘港律师团律师陈厚表示，目前利用土地交易中的定金侵占他人财产的现象相当普遍。
进行交易收取定金的人并非为了实际确保签订土地转让合同，而是利用购房者的信任侵占他们的财产。
据陈厚律师介绍，根据不同情况，收取定金但故意侵占、实际上不转让土地的行为，可能根据侵占意图产生的时间以及与此行为相关的实际演变，被追究刑事责任，罪名是滥用信任侵占财产或诈骗侵占财产。
如果在签订定金合同之前已有侵占的意识和目的，则可能被追究诈骗侵占财产的刑事责任。
而如果在签订定金合同、收取定金之后才有侵占的意识和目的，则可能被追究滥用信任侵占财产的刑事责任。
陈厚律师还建议人们需要注意遵守依法签订和执行定金合同。
对于为房地产转让活动支付定金的人，也需要注意了解交易主体和交易对象，以避免遇到有侵占财产图谋的人...
"大多数定金交易是确认信任的问题，可能会发生违约、毁约的情况。如果考虑民事责任，可能会被罚没定金；或者如果侵占者被追究刑事责任，那么追回被侵占的定金的过程将非常艰难，因为可能被转移、丢失，无法执行判决。
因此，定金交易不应涉及过大的金额，以避免不必要的风险，并陷入因定金交易中的失信而难以收回财产的境地。"陈厚律师补充道。
（编译：张悦；审校：Fang；来源：越南中文社）
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