房地产库存创纪录新高，近430万亿越南盾背后的故事

Wigroup提供给《青年在线》的数据指出，住宅房地产（不包括工业园区）的库存量增加并达到历史最高水平。

超过160亿美元的房地产库存，主要是未完工项目

根据超过70家上市房地产企业的统计，截至2025年12月31日的库存价值接近430万亿越南盾（超过160亿美元），一年内增长23%。

大部分数字来自房地产“巨头”集团，如Novaland (NVL)，该企业在2025年底的库存达到153,812亿越南盾，一年内增长近5%，占整个市场的35%。

NVL的库存价值结构主要是正在建设的待售房地产，近145,000亿越南盾，而已完工的仅近8,800亿越南盾。

截至2025年12月31日，该集团的库存价值中，有63,399亿越南盾被用作贷款抵押。在资产负债表上，短期和长期贷款总额接近67,200亿越南盾，较2024年底增长9%。

市场上其他持有大量房地产库存的企业，必须提及康田住宅 (KDH)、发达 (PDR)、阳光 (KSF)、黄辉 (TCH)、南龙 (LG)、Taseco (TAL)、文富投资 (VPI)等。

其中康田住宅在2025年底“持有”超过23,264亿越南盾的房地产库存，较年初小幅增长5%。这也是短期和长期贷款余额超过10,000亿越南盾的房地产企业。

其次，报告记录PDR的房地产库存为16,714亿越南盾，增长近19%。而在阳光集团 (KSF)，库存价值更新为14,687亿越南盾，增长17倍，是全行业增长“最猛”的。

在安家房地产 (AGG)，库存价值下降55%，至近350亿越南盾，主要是由于Westgate和The Standard项目的库存大幅下降。类似地，南龙 (NLG)也记录库存下降52%，至约8,700亿越南盾...

库存背后的故事

伴随房地产企业加速项目开发的一年，是信贷扩张的步伐。去年根据国家银行，信贷增长超过19%，使总债务余额达到约18.58千万亿越南盾。仅与房地产经营相关的债务余额达到约2千万亿越南盾，根据建设部公布的数据。

2025年房地产信贷快速增长表明，在长期低迷阶段后，资金正在回流市场。

然而，当房地产信贷在总债务余额中占比较大时，银行系统安全性的问题也被提出。

乙巳年末，金融市场因房地产信贷资金有被“纠正”迹象的消息而骚动。

一些国有银行将房地产贷款利率上调至近14%/年。值得注意的是，市场对BIDV——四大国有银行之一——刚刚暂停对新房地产项目贷款的消息感到骚动。

尽管如此，许多专家仍认为，实际上执行“减少房地产信贷”的方针并不容易且难以持久。

原因在于经济担保资产的结构，当企业和个人的大部分贷款都以房地产抵押时。

如果强力收紧，风险可能不仅限于房地产，还可能蔓延至整个信贷流。

此外，与房地产相关的信贷仍然是许多银行净息差 (NIM) 的重要贡献来源。

因此，在经济增长目标仍设定在高位的背景下，房地产信贷深度且长期下降的情景通常只会在经济因系统性风险而被迫“刹车”时发生。

如何理解房地产库存？

在房地产行业的特殊性中，库存主要是正在实施项目的未完工程成本，包括土地使用费、建设成本、基础设施、资本化利息等。当企业进入加速土地开发和施工阶段时，库存价值通常大幅增加。

甚至，在市场复苏的背景下，大量库存还可以视为后续开盘的供应储备。当项目完成法律手续并满足收入确认条件时，这部分库存将逐渐转化为收入和现金流。

问题不在于库存数字的高低，而在于库存质量：项目位置是否优越，法律手续完备程度如何，市场吸收能力如何，以及企业的财务结构是否足够安全以“维持”这些库存在中期内。

（编译：张悦 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）