房地产市场将在2026年迎来转折性清理阶段？

其中最值得注意的三个因素是：尽管供应增加但房价难以下降、信贷收紧且贷款利率攀升、行政机制正在改善以解决多年积压的瓶颈。

尽管市场“增加供应”，房价仍难以下降

根据越南房地产经纪人协会（VARS）的最新研究，2026年房地产价格不会像以前那样“过热”上涨，但也难以大幅下降。原因是许多细分市场仍保持高需求，尤其是大城市实际居住需求从未降温。

而产品结构仍不平衡，大部分是高端产品和中高端产品，缺乏适合大多数居民收入水平的住房。

数据显示，2025年开盘供应量达到近年来的最高水平，使市场选择更加多样化。

然而，这并未带来显著的价格下降，因为新商品大部分仍处于高价细分市场，而购房居住需求比以往任何时候都更加强烈。

政府已清楚认识到这一现实。具体而言，在最近中央指导委员会关于住房政策和房地产市场的会议上，总理范明政确认，尽管多个细分市场供应正在增加，价格仍未如预期下降。因此，需要更具体的解决方案，使价格水平符合实际需求。

据一位专家称，市场长期存在的瓶颈之一是行政手续和项目法律程序。由于许多项目法律程序拖延，导致资本成本和机会成本增加，开发商被迫计入销售价格，使得产品到达买家手中的价格更高。

因此，改革手续、减少行政障碍被管理机构确定为2026年的重点，以降低投入成本、加快项目进度并增加住房供应。

这也是总理要求削减、简化行政手续、打击腐败和投机，真正为民众和企业获取住房供应创造便利，同时防止市场操纵的原因。

房地产贷款利率将攀升

在供应更加充裕的背景下，另一股压力来自资本成本，具体而言是房地产贷款利率大幅上升。近期对多家商业银行的调查显示，购房贷款利率，特别是在大型银行群体中，正接近每年14%，这是多年来的最高水平。

这反映了2026年信贷政策的趋势，即控制房地产信贷增长速度不超过总体增长速度，同时信贷机构收紧对该领域的贷款以限制系统性风险。

高利率水平削弱了投机性购房需求，同时对购房借款人，特别是那些之前享受低优惠利率贷款的借款人，产生了现金流压力。高利息支付压力使一些借款人考虑出售资产以平衡成本，而新买家则比以前更加犹豫。

在房地产市场新背景下，谁受益，谁承受压力？

在此背景下，房地产市场并未停滞，而是分化更加明显。服务于实际居住需求的产品，如公寓和联排别墅，在许多地区仍被记录交易稳定或略有增长，因为买家寻找适合稳定定居需求的选择。

相反，那些法律程序未完成、位置连接性差、价格过高长期用于投机目的的项目，如果不进行适当调整，将面临交易放缓的压力。

专家们认为：2026年房地产市场将进入更健康的发展阶段，减少过热投机因素，增加满足实际需求的产品比例，同时伴随更严格的信贷以确保长期稳定。这对企业来说是挑战，但也是市场转向基于产品质量和透明度竞争的机会。

（编译：Eric 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）