如《青年在线》所报道，关于土地使用费和土地租金的第103号法令在应用时，对于在未计算完土地款的时间内必须缴纳的土地款额外收取5.4%的费用，引发了众多意见。
财政部正在征求意见以修改法令。
胡志明市法律大学商法系讲师Ngô Gia Hoàng硕士向《青年在线》投稿，提供了关于这一问题的更多视角。
第103号法令中关于额外收取5.4%土地使用费的规定
根据第103/2024/NĐ-CP号法令第50条第2款关于土地使用费和土地租金的规定，对于在2024年8月1日之前已有土地交付、土地租赁决定或允许改变土地使用目的的项目，但尚未确定土地价格的，土地使用者在等待土地定价期间必须额外缴纳相当于应缴土地使用费5.4%/年的费用。
这一规定基于2024年《土地法》第257条第2款，旨在确保在使用土地但未完成财务义务阶段不损失预算的原则。
具体而言，2024年《土地法》第257条关于土地财务政策和土地价格的规定，适用于在2024年8月1日之前已有土地交付、土地租赁决定、允许改变土地使用目的等情况，但在此法律生效前尚未决定土地价格的情况。
原则上，新法律不适用于法律生效前已发布的决定、行政行为。
因此，对于在法律生效前已有行政决定（土地交付、土地租赁、改变使用目的等）但尚未确定土地价格的情况，土地价格的确定仍应基于发布该决定时的原则、政策，而不是应用新规定。
2024年《土地法》第257条第2款第d点规定，政府应详细指导土地使用者在未计算土地使用费、土地租金的时间内必须额外缴纳的费用。
根据上述规定，如果在此之前由于未及时确定土地价格，土地使用者未计算土地使用费，他们将必须额外缴纳相当于应缴土地使用费5.4%/年的费用。
规定缺乏针对每种具体情况的具体灵活性
法律规定“固定”收取5.4%/年，但未明确解释这一收取标准的依据，未与市场调整机制或具体工具相关联，这是不合理的，容易导致缺乏灵活性，引发关于合理性的争议。
上述计算方法缺乏分类，未根据不同项目组灵活调整，未区分由于客观错误（由于有权限机关延迟确定土地价格或由于投资者）的情况。
如果企业遵守正确的法律程序，但被动等待职能部门评估土地价格，又被计算额外费用，这将增加投资成本，尽管不是他们的错误。
这将增加法律和财务风险，影响投资者的预测能力，对现金流造成压力，特别是在市场困难的背景下。
结果是减少了推进项目的动力，影响住房供应、生产-商业用地，与经济复苏政策不符。
土地使用费是投资投入成本（土地成本），类似于购买原材料、建设基础设施等成本，因此将被计入房地产产品的成本，随后转化为购房者的购买价格。
因此，这一追溯费用必然会将财务负担转嫁给购房者（如果企业尚未售房），或减少已售产品的投资收益。
通常，在向购房者出售住房后，企业才需要缴纳这一额外的土地使用费，因此企业无权提高售价或调整已签署的购房合同中的财务义务。
因此，企业被迫承担这一追溯费用，导致法律和财务风险，特别是对于多年前已交付但受困于土地价格确定的项目。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
