河内公寓市场在经历2024至2025年的快速上涨后进入价格调整期，但成交并未随报价回落而回暖。以Hàm Nghi区域一套107平方米的三居室为例，房主最初挂牌105亿越南盾，多次调价后降至88亿越南盾，仍未找到买家。
价格回落的幅度在数据上有所体现。One Mount Group的数据显示，二级市场公寓均价从2025年约8500万越南盾/平方米降至约7800万越南盾/平方米；Batdongsan.com.vn记录到，2026年第三季度河内公寓常见挂牌价约为8400万越南盾/平方米，较第一季度下降3%。部分老旧项目的下调幅度更大。
不过，降价是从已被推高的价位上回落。按当前约8400万越南盾/平方米的常见价位计算，一套70平方米公寓仍需近60亿越南盾。文章指出，房价目前约为城市家庭平均收入的20至30倍，一名中等收入劳动者需积累约25.8至30年的全部收入才够购买一套均价公寓，这在实际生活中难以实现。
成交数据反映出购买力未能跟上价格调整。2026年第二季度全国仅记录约100005宗成功房地产交易，相当于第一季度的71.5%、2025年同期的63.7%。建设部同时记录到，在交易停滞的背景下，公寓和住宅用地价格呈下降趋势。
新增供应结构进一步放大了这一问题。据河内市人民议会都市委员会，上半年新商业公寓供应中约78%属于高端和超高端细分市场，单价低于2500万越南盾/平方米的公寓在一级市场几乎消失。在胡志明市，Knight Frank Việt Nam称，尽管第三季度一级市场公寓供应增加近一半，均价仍环比上涨3%、同比上涨12%，达到约1.1亿越南盾/平方米。
多重因素推动价格降温：快速上涨后购买力减弱，购房贷款利率上升，信贷额度和收入证明要求使买家更为谨慎。建设部表示，房地产贷款常见利率约为每年12%至14%，优惠期后可能升至13%至15%，部分银行甚至达15%至16%。卖方若无财务压力，倾向于观望而非大幅降价，市场由此形成价格已降、交易未起的僵持状态。
越南中文社
