河內公寓市場在經歷2024至2025年的快速上漲後進入價格調整期，但成交併未隨報價回落而回暖。以Hàm Nghi區域一套107平方米的三居室為例，房主最初掛牌105億越南盾，多次調價後降至88億越南盾，仍未找到買家。
價格回落的幅度在數據上有所體現。One Mount Group的數據顯示，二級市場公寓均價從2025年約8500萬越南盾/平方米降至約7800萬越南盾/平方米；Batdongsan.com.vn記錄到，2026年第三季度河內公寓常見掛牌價約為8400萬越南盾/平方米，較第一季度下降3%。部分老舊項目的下調幅度更大。
不過，降價是從已被推高的價位上回落。按當前約8400萬越南盾/平方米的常見價位計算，一套70平方米公寓仍需近60億越南盾。文章指出，房價目前約為城市家庭平均收入的20至30倍，一名中等收入勞動者需積累約25.8至30年的全部收入才夠購買一套均價公寓，這在實際生活中難以實現。
成交數據反映出購買力未能跟上價格調整。2026年第二季度全國僅記錄約100005宗成功房地產交易，相當於第一季度的71.5%、2025年同期的63.7%。建設部同時記錄到，在交易停滯的背景下，公寓和住宅用地價格呈下降趨勢。
新增供應結構進一步放大了這一問題。據河內市人民議會都市委員會，上半年新商業公寓供應中約78%屬於高端和超高端細分市場，單價低於2500萬越南盾/平方米的公寓在一級市場幾乎消失。在胡志明市，Knight Frank Việt Nam稱，儘管第三季度一級市場公寓供應增加近一半，均價仍環比上漲3%、同比上漲12%，達到約1.1億越南盾/平方米。
多重因素推動價格降溫：快速上漲後購買力減弱，購房貸款利率上升，信貸額度和收入證明要求使買家更為謹慎。建設部表示，房地產貸款常見利率約為每年12%至14%，優惠期後可能升至13%至15%，部分銀行甚至達15%至16%。賣方若無財務壓力，傾向於觀望而非大幅降價，市場由此形成價格已降、交易未起的僵持狀態。
越南中文社