多年来，以色列人几乎将房地产价格持续上涨视为一个显而易见的经济规律。
然而，经过多年冲突、长期高利率、房价连续数十年上涨以及大量新房未售出，一些专家认为市场已达到顶峰——至少是暂时性的。
房价连续5个月下跌
根据以色列中央统计局的数据，截至今年7月，该国房价已连续5个月下跌，自3月以来跌幅约为1.5%。然而，8月的初步数据显示小幅上涨0.8%。与去年同期相比，市场仍上涨超过2%。
交易量也在下降。自2024年12月达到峰值以来，月度交易量持续低于去年同期（根据以色列财政部数据）。
尽管价格下跌，过去5年近40%的涨幅仍使以色列房地产市场保持全球增长最快市场之一的地位。
随着基于房价持续攀升预期的巨额投资，许多人——从房主到开发商和银行——正试图理解这是短期调整还是根本性变化的迹象。
特拉维夫Daon Group Real Estate的经纪人Noah Sander认为市场正在经历一个调整阶段。然而，不少人担忧加沙冲突的经济影响以及以色列日益增加的国际孤立正开始直接影响房地产市场。
希伯来大学商学院教授Zvi Wiener指出：“毫无疑问，冲突对经济有重大影响，这直接作用于房地产……在政府的冲突成本、不确定性以及失业率上升之间，价格下跌是容易理解的。”
尽管国内需求出现停滞迹象，一部分海外犹太人——特别是来自美国——仍继续在以色列购房，无论是为了投资还是作为“安全避难所”。
购房者更关心避难室而非停车位
据Sander称，价格下降趋势实际上始于2023年初，早于2023年10月7日——以色列与哈马斯武装冲突爆发的日期。许多卖家仍试图维持2021-2022年高峰期的价格期望，而买家如今已不同。
自2022年中以来，购房贷款利率急剧上升——从超低的0.1%升至目前的4.5%。美元相对于谢克尔也大幅贬值，使外国投资者犹豫不决。
经过多年抱怨住房短缺，开发商现在加速建设，创造了巨大的新房供应——近83,000套新房待售。这导致了价格调整。
此外，新政策也削弱了购买力。2024年底，增值税从17%提高到18%。以色列中央银行也收紧了“交房后付款”的金融方案，因担忧银行系统风险。
据许多专家称，现在买家最关心的因素不再是停车位，而是避难室。如果房屋没有避难室或无法进入公共避难所，价格可能下降15-20%。
那些接受购买旧房的人通常只关心建筑是否有可能根据城市重建计划进行再开发——在这些计划中，旧建筑被拆除重建后，房主可以获得新公寓。
如Ashkelon、Netanya、Modiin、Beit Shemesh、Pardes Hana、Karmiel和Carmei Gat等城市正日益吸引讲英语的人。在耶路撒冷，German Colony、Rehavia和Talbieh等区仍保持强劲价格。
Wiener教授警告了最坏情况：“经济可能陷入深度衰退，取决于冲突的持续时间、国际外交和重建成本。”然而，Sander持乐观态度：“当冲突结束时，可能会有一股自然的兴奋浪潮，带动购房需求并推高价格。”
（编译：李程 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
