最近，在讨论国会关于规定一些机制和政策的决议草案以解决土地法执行中的困难和障碍时，胡志明市国会代表团团长阮文利分析：
"说国家管理，但实际上土地是家族、宗族留下的。民众说现在缴纳土地使用费就像在买自己的土地"（当将用途转为住宅用地时）。
胡志明市法律大学硕士吴嘉煌已向《青年在线》发送文章分析这个问题并提出更多解决方案。
将土地用途从农业用地转为住宅用地时土地使用费的压力
将土地用途从农业用地转为住宅用地是许多家庭和个人的需求。
根据2024年土地法，当民众将农业用地转为住宅用地时，必须缴纳的土地使用费是根据用途转换时土地价格表中住宅用地价格与农业用地价格之间的差额计算的。
由于许多地方的住宅用地价格在土地价格表中已调整为接近市场价格，而农业用地价格仍保持在较低水平，因此必须缴纳的差额通常非常大。
过去一段时间，许多用途转换案例必须缴纳数亿至数十亿越南盾的土地使用费。这超出了大多数家庭和个人的财务能力。
另一方面，对于在合法使用的土地上申请用途转换（已有证书）和首次被承认土地使用权的案例，收取土地使用费的政策仍不合理。
例如，当首次向在2014年7月1日之前有违规行为的家庭和个人颁发土地使用证书时，土地使用费根据开始使用的时间和土地价格表中土地价格的比例（10% - 80%）计算（根据第103/2024/NĐ-CP号法令第11条）。
在2014年7月1日之前，家庭和个人使用土地不符合国家分配或租赁土地的目的，也被承认为当前使用目的，并缴纳与合法用途转换案例类似的土地使用费。
这种规定方式容易产生不公平感：曾经违规的人只缴纳10% - 80%的土地价格，而遵守法律的人在申请用途转换时必须缴纳100%的差额。
或者，当违规使用土地的人被承认时，只需缴纳与合法用途转换案例相同的费用，这与从一开始就做对的人处于同等地位。
收取土地使用费需要明确区分住宅和商业、投机
许多国会代表和专家指出，当前的土地使用费机制正在影响并严重打击有实际居住需求的家庭，而不是限制投机活动。对于那些稳定、长期使用土地的家庭，过大的义务不能反映服务于安居需求的土地使用本质。
认为，当将农业用地转为非农业用地时，必须缴纳的财务义务应被视为"过滤器"。
然而，对所有案例一刀切收费是不合理的。因为，申请用途转换以分块出售、经营或投机抬价的案例当然应承担较高的财务义务，而对于有实际居住需求、希望转换他们已稳定、长期使用的、由祖先留下的土地用途的家庭，需要更合理的政策。
当前100%差额收费机制基于国家收回"差额地租"的原则，但当僵化地应用于只想"安居乐业"的民众时，会让他们感觉像是在"买回自己的土地"。
实际上，许多家庭稳定使用土地数十年，自行投资改善，长期居住而不对基础设施或规划造成压力。他们的用途转换需求主要是为了合法建房，而不是经营。
但必须缴纳的义务超出了民众的财务能力，有时甚至高于土地在市场上的实际价值。
因此，用途转换时收取土地使用费的政策需要明确区分群体：家庭和个人转换土地以"实际居住"和转换以经营、分块、投机的案例。
对于实际居住需求群体，转换面积在住宅用地限额内，稳定长期使用的，应免除或大幅减少土地使用费。例如30%或更低。2024年土地法也已为居民区内交错农业用地用途转换案例提供了行政程序优先机制。
相反，转换土地用途以经营、实施投资项目、分块出售的案例应承担100%的土地价格差额，甚至结合累进税对于大面积或多次转换，确保预算和限制投机。
这将有助于避免一刀切，明确区分基本居住需求与商业利益，同时确保公平收入。
此外，需要调整土地价格表，以确定农业用地价格符合实际，减少与住宅用地价格的过大差距，特别是居民区内和各大城市郊区的农业用地。
在经济方面，更平衡的土地价格表将更准确地反映居民区的发展，减少市场扭曲，并限制对中低收入家庭的财务"冲击"。在社会方面，这确保帮助有需求的民众安居。
将用途转为住宅用地是民众的正当需求，对保障安居和发展生计具有重要意义。合理和公平的机制将帮助民众享受正当权益，同时促进更有效和公平的土地使用。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Momo；来源：Tuoitre）
