土地分割规定：如何既保障民众权利又防止分割地块、出售地基？

《青年报》介绍专家和民众围绕此问题的实际意见。

范越顺博士（胡志明市资源与环境经济研究所所长）：

补充土地分割时的建筑协议

长期以来，许多房地产经营者利用这一规定大规模分割土地，形成人口密集但基础设施不完善的居民区，如道路、排水系统等。

许多临时居民区由大规模分割地块形成，有几十到几百户家庭居住，但没有人行道、公园或幼儿园。

为限制大规模分割出售地基，应规定各坊、乡、特区应用城市的共同城市建筑管理规定，以确定有分割需求土地的各项指标。

例如，如果土地使用人申请将一块土地分割成五块或以上，则必须就各块土地达成共同建筑方案协议，包括土地利用系数、建筑密度、楼层高度、高度、退让距离，以及供电、供水、排水方案。

如果最初申请分割的土地面积较大（可能从1000平方米起），投资者必须制定项目，经职能部门批准设计，以成为具备完善技术基础设施的小型居民区。

对于小型居民区，若不便于留出土地建设社会基础设施，则投资者有义务根据项目规模向地方缴纳社会基础设施建设基金。地方用这笔钱增建学校、游乐区等。

如果严格执行这一点，通过收购土地形成分割出售地基区域的利润将不会很高，因为实施技术设计方案、基础设施的成本会增加。届时，出售的土地价格也会很高，相当于大规模、规范的住房项目，购买者会自行比较和选择。利润不再吸引人，自然分割出售地基的情况就会减少。

阮福德先生（岘港市土地登记办公室副主任）：

控制土地分割数量，连接交通

岘港市正在应用关于住宅用地或同一地块内包含住宅用地和其他用地的土地分割时最小面积的决定。这两项决定适用于两个区域：旧岘港市（第32号决定）和旧广南省（第28号决定）。

合并后，岘港市正在审查、修改并整合全市关于土地分割的共同规定，以取代上述两项决定。目前，《土地法》规定较为宽松，为民众实现土地使用者的权利创造条件。

然而，为了使土地分割成为土地使用者的权利，但规定必须防止利用土地分割进行分割出售地基，影响总体规划，给基础设施带来负担。

我正在研究控制土地分割后地块数量的解决方案。例如，如果一块土地被分割成五块或以上，则必须征求地方政府的意见。此举旨在让国家管理机构对照规划、建设规定，以及该区域未来人口密度增加潜力下的基础设施满足能力。

此外，城市可以授权坊/乡级管理土地分割时的道路连接。这有助于严格监督为分割目的而形成的自发道路。

建筑师黄春寿：

区分两个居民区进行管理

实际情况表明，规定允许分割的最大面积可以限制大面积土地被零碎分割，破坏城市空间结构，打乱规划。

这是胡志明市郊区许多地区已经发生的问题，在短时间内，农业用地或尚未具备城市发展条件的土地被分割成几十甚至几百个小块，随之带来严重的基础设施、环境和城市管理后果。

但关于允许地块最大面积的规定可能无意中给有正当需求的民众带来困难。

核心问题不在于最大或最小面积数字，而在于管理方法。过去一段时间，一些地方允许土地分割仅停留在面积标准，尚未提出严格的技术基础设施条件、交通连接、供水排水、电力以及详细规划符合性要求。

各地需要非常明确地分类区域，以灵活但受控的方式应用土地分割政策。规定分割的最小面积适用于现有、稳定、具有基本完整基础设施系统的居民区。因为这些区域的土地细分不会对基础设施造成显著压力，同时满足民众的实际需求。

相反，对于规划新城市发展区或正在土地功能转换过程中的区域，需要应用更严格的条件。这些区域的土地分割（除了最小面积规定外，必须与详细规划、城市设计以及技术基础设施标准挂钩）。

甚至可以考虑不允许零星分割，只允许按照规范批准、具有完整基础设施和同步连接的投资项目进行。特别是对于尚未形成明确居民区的郊区，国家需要严格执行规划，只允许发展具有规范基础设施的项目。

如果不改变方法，我们将继续陷入收紧规定 - 产生变相 - 再次收紧的循环。要结束自发分割出售地基的状况，规划必须领先于居民发展。

阮文接先生（胡志明市）：

申请分割土地太难了！

我家有2000平方米父母留下的多年生作物土地，分给我们四兄弟姐妹。我们想将这块土地分成四块，每人过户一块，但分割申请未获批准，因为分割后的地块不临道路。

我询问附近区域分割地块的人，他们说我必须在分割后修建穿过各块土地的道路。但我填土修路时，因在农业用地上无证修路被职能部门处罚。

阮氏碧女士（胡志明市忠美西坊）：

土地价格表高，分割出售地基不再有超高利润

我曾是寻找购买大面积农业用地然后转换用途，分割出售给民众建房的人。同样是合法住宅用地，允许建设，但由于我投资基础设施水平较低，价格比那些由规范投资者开发的具有完整公园、学校的居民区便宜。我的分割土地面向那些想安居或投资但资金不多的年轻人。

以前土地价格表规定还较低，形成分割土地的成本还不算太高。因此做分割出售地基利润较多。目前土地价格表相当高，因此土地转换用途的成本大幅增加，利润不多。所以分割出售地基的情况大幅减少，以前10人做，现在只剩2人。

此外，国家机关使用坐标、遥感技术管理土地，因此分割出售地基区域很容易在提交申请时被发现和阻止。这些法律和市场障碍使得分割出售地基比以前困难得多。

（编译：Ivy 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）