越南河内房价超越胡志明市，平价公寓几近“绝迹”

平价公寓成为“稀缺品”

据世邦魏理仕房地产服务咨询公司发布的2026年第一季度市场报告，一个奇怪的现象正在发生：河内公寓的售价已跃升至平均每平方米1亿越南盾（使用面积）。这一数字比胡志明市的平均水平高出约10%。

针对这一悖论，世邦魏理仕越南研究与咨询部副总监高氏青香认为，主要原因来自供应结构的失衡。在河内，2026年第一季度新开盘的产品全部属于A级和B级档次，导致整个市场的均价飙升。与此同时，胡志明市的公寓一手均价为每平方米9100万越南盾（使用面积）。

然而，如果按相应档次细分，河内的产品价格实际上仍低于胡志明市。

两大城市最令人担忧的共同点是平价公寓的消失。2012-2018年间，C级住房占交易量的80%以上，而如今这一比例已严重下降。

在胡志明市，C级公寓目前仅占一手供应的29%。而在河内，世邦魏理仕没有记录到任何新的C级项目在2026年第一季度开盘。

真实价值的博弈

面对中心城区过高的房价压力，实际居住需求正开始一场强烈的“离心”运动。在北部，兴安省和北宁省凭借基础设施发展和价格合理，成为有吸引力的目的地。

同样在南部，平阳省、同奈省和西宁省正吸引资金流入，价格仅为胡志明市的50-70%。

世邦魏理仕河内研究与咨询部高级总监杜秋恒评估称，未来供应正大幅向郊区转移，以寻找更适合中收入购房者的价格水平。

事实证明，尽管河内一手供应量达到11199套（环比增长6%），但吸引力仅集中在那些具有真实使用价值和法律透明的产品上。

而世邦魏理仕胡志明市总经理尼尔·麦格雷戈评价称，尽管供应减少，但市场运行状况仍有一些亮点，得益于对缺乏竞争力项目的淘汰。与此同时，胡志明市的别墅和联排别墅细分市场一手价格飙升至每平方米土地1.99亿越南盾，清楚反映了优先选择郊区大地块和良好基础设施的趋势。

2026年房地产市场预计将不再出现普遍增长。专家认为，这是一个残酷的“自然选择”阶段。只有财务实力雄厚、战略长远且能开发适合民众支付能力产品的企业才能站稳脚跟。

此外，宏观经济因素如GDP增长7.8%以及消费者价格指数控制在3.5%的水平，正成为市场的重要支撑。据此，高氏青香强调：“市场将进入更可持续的发展阶段。基础设施和跨区域项目将成为将居民从核心城市疏散的主要动力，推动未来住房市场的平衡。”

（编译：Eric ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）