当前的瓶颈不在于房地产市场“缺钱”，而在于如何让资金真正流向有实际需求的购房者。
房地产市场中对立数字的悖论
据建设部2026年第二季度住房和房地产市场报告，流入房地产的资金仍然非常庞大。
截至6月底，房地产经营活动的信贷总余额约达2519万亿越南盾，仅一个季度就增加了超过284万亿越南盾。
报告显示，用于城市开发项目、住房建设的信贷达833.558万亿越南盾，增长6.33%。用于建设、修缮、购买转售或出租住房的债务余额增长11.78%，达176.573万亿越南盾。
尤其是，用于购买土地使用权的信贷从3月底的255.352万亿越南盾增至6月底的314.449万亿越南盾。也就是说，仅一个季度，该组债务余额就增加了超过59万亿越南盾，相当于23.14%。
然而，与银行大量放贷的强劲增长势头相反，市场外的实际交易情况却相当冷清。
根据越南房地产经纪人协会（VARS）的数据，今年上半年市场共推出约6万套产品，消化率约58%，对应3.5万笔成功交易。
OneHousing的调查也显示出类似的情况，初级项目的消化率仅在50%-60%左右，与去年同期80%以上的水平相比大幅下降。
专家：资金需要在正确的地方“疏通”
在与《青年报》记者交谈时，黄氏玉李（住在胡志明市平盛郡）表示，在2026年3月找到一套满意的公寓后，她才联系银行，发现购房贷款利率已经上升。
“从那以后，我找了很多家银行，但利率太高了，实际买房房贷利率超过12%根本买不起，付完利息，一家人靠什么生活？”李女士笑着说。
《青年报》的另一位读者也表示，除了高利率外，贷款额度低、手续和收入证明要求过于严格，也让他暂时搁置了拥有一个温馨小家的梦想。
与《青年报》记者交谈时，胡志明市一家商业银行分行的一位领导表示，房地产市场正面临金融条件收紧、利率水平较高、自有资金要求提高等问题，同时交易缓慢、库存持续增加。
事实上，目前购房贷款在优惠期后的浮动利率普遍在13%-15%/年（有的地方甚至达到15%-16%/年），这已成为巨大的财务压力，导致许多客户放弃买房转而租房。
专家表示，近期房地产经营信贷增速非常快，表明经济对银行资金的依赖越来越大。
然而，资金主要集中于一些大型企业、法律完善的项目或用于债务重组、回购债券，并未真正转化为新的供应，也未惠及实际购房者的平价住房细分市场。
一位专家警告说，收紧贷款标准或资金流动长期失衡将导致实际供应减少。
为了让市场健康复苏，使用高财务杠杆、项目分散的企业必须自行重组，接受降低利润空间，使房价与居民实际收入相匹配。
同时，政府应继续加大法律解困政策的推进力度，以疏通新供应，帮助房地产价格逐渐降温。
（编译：Jon ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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