他们手写了一份“住宅用地转让书”，约定卖方将交付一块安置地，尽管当时国家尚未颁发土地使用权证书（红簿），价格为9000万越南盾。买方当天即付清全款。
事情看似简单。但花了近十年、历经四次审理，案件才最终了结，并成为一项判例，至今全国法院遇到类似情形仍会援引适用。
手写协议，款项几乎付清，土地仍未过户
2011年，国家确定了分配给卖方家庭的三块安置地的位置，其中有些地块位于临街位置，价值高于最初的约定。双方口头商定改为一宗临街地块，价格为1.2亿越南盾。
买方又支付了2000万越南盾，使已交付总额增至1.1亿越南盾，尚欠1000万越南盾，约定在完成过户手续后付清。卖方也已向买方指明地块的位置和界标。
到2014年，在等待办理手续期间，买方将该地块出租给他人搭建商铺经营。租赁、搭建商铺持续多年且公开进行，卖方家中无人提出异议。
2016年，国家颁发了红簿，登记在卖方名下。卖方将红簿交给买方，却不肯签署过户手续。当时买方已在该地块上打好了房屋地基。
多年后，当地块价值已今非昔比，卖方转而主张2009年的“住宅用地转让书”未经公证、认证因而无效，要求收回土地并退款给买方。
卖方的子女也发声反对，认为土地是全家共同财产，父母擅自出售未征求子女意见，侵犯了他们的权益。
四次审理，两种截然相反的观点
县法院一审判决，支持买方请求，承认转让合同并判令卖方办理过户手续。卖方上诉。省法院第一次二审改弦易辙，修改一审判决，不承认买方请求，支持卖方的反诉，宣判合同无效。
高等人民法院院长不认同这一处理方向，作出再审抗诉决定。高等人民法院审判委员会接受抗诉，撤销第一次二审全部判决，移交案卷重新二审。
在第二次二审中，省法院作出关键认定：这是一项各方持续履行的交易，从手写文书订立之日起至发生争议，从未中断。
尽管合同未遵守必须公证、认证的形式规定，但买方已交付1.2亿越南盾中的1.1亿，即已履行超过三分之二的付款义务，卖方实际上也已交付土地并交出红簿。根据2015年《民法典》第129条第2款，在此情形下，即使缺少公证手续，合同仍被承认有效。
这份第二次二审判决随后被最高人民法院审判委员会选定，公布为关于承认违反形式要件合同效力的第55/2022/AL号判例，自2022年11月15日起在全国各级法院统一适用。
为什么一宗普通纠纷会成为判例？
一份判决被选为判例，不是因为情节特殊，而是因为其中法院的论证方式具有统一适用法律的指导价值，解决了其他许多法院也正面临的难题。
本案历经四级审理，两份二审判决得出了截然相反的结论，恰恰表明这是实践中一个普遍问题：手写、未公证的土地转让合同，何时获认可，何时被视为无效？
这并非越南法律首次提出这一问题。在2015年《民法典》出台之前，最高人民法院审判委员会2004年第02号决议曾指导法院按不同历史阶段、视交易订立时点处理手写土地转让合同。
对于1993年10月15日（1993年《土地法》生效之日）之后订立的交易，该决议指引：若受让方确已将土地稳定投入使用，例如建房、种植多年生作物，而卖方知情且未反对，则即使缺少公证，合同仍获认可。反之，若土地仍然闲置、无任何使用迹象，合同则难以获得认可。
由此可见一项一贯原则：法律不仅看那一纸文书，更看该交易是否真正进入现实生活。
付款到何种程度、交地到何种程度、土地使用是否公开，才是争议发生时最有分量的证据，而非合同上是否有公证印章。
曾用手写纸买卖土地的人应注意
从上述故事中，有三点值得民众、尤其是曾用手写纸买卖土地的人留意。
第一，土地买卖过程中的所有款项收付都应留有记录、收据或见证人，即使双方是熟人亲戚也不例外。
在上述案件中，正是承租人和曾为卖方做工者的证词，才使法院有足够依据确定实际交付的款项，以及土地确已在实地交付。
第二，若已受让土地，应尽早将土地公开、稳定地投入使用，如建房、打地基、有明确书面凭证的出租。这正是2004年审判委员会第02号决议和现行第55/2022/AL号判例在审查承认缺少公证的合同时最为看重的证据类型。
第三，当土地交易已具备办理过户手续的条件时，各方应主动立即完成，避免像上述案件那样拖延多年。拖得越久，越容易发生意思变更、家庭内部纠纷，或地价波动导致一方想要推翻交易。
（编译：Eric ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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