胡志明市零售铺面市场在第二、三季度录得净吸纳面积约7700平方米，较去年同期下降26%。据Knight Frank报告，部分体育、生活方式和娱乐品牌调整门店网络，向购物中心及零售区域退还租赁面积，是吸纳面积下滑的原因之一。

健身行业收缩较为明显。7月，California Fitness & Yoga关闭4家俱乐部，其中胡志明市2家、河内2家，调整后该连锁在胡志明市剩余14家。此前，Elite Fitness于2026年5月起停止在该市最后一家门店的运营，Fit24自2024年10月起全系统停业，Getfit Gym & Yoga于2026年2月退出市场。这类租户通常使用购物中心、高端公寓区或办公楼内的大面积铺面，退租后业主需寻找面积和经营模式匹配的替代方。

生活方式和娱乐租户同样出现调整。8月底，越南部分OH!SOME门店出现缺货和大幅降价，Vincom Plaza Phan Văn Trị、Vincom Thảo Điền和Vincom Center Đồng Khởi的部分销售点被记录为暂停营业；室内游乐连锁Cow Play Cow Moo也关闭了Crescent Mall和Thiso Mall的分店。不过，市场并未出现所有租户群体同步收缩。Knight Frank称，来自中国、日本和韩国的时尚品牌及餐饮服务仍在胡志明市扩张，部分填补了空置面积。

空置率方面，Avison Young数据显示，第三季度胡志明市中心区零售项目出租率较上一季度下降3个百分点，非中心区域尚未见改善。当季没有新的购物中心投入运营，租赁活动主要集中在现有项目。租金按位置分化明显：Avison Young称中心区零售铺面月租金为每平方米75至300美元，约合200万至700万越盾；非中心区域普遍为每平方米15至93美元，约合37.5万至230万越盾。Knight Frank记录的中心区高端零售底层平均要价为每平方米每月249美元，同比上涨1.2%；非中心区域稳定在每平方米每月约55美元。

供应端，胡志明市现有零售总面积约130万平方米。Knight Frank预测，新增供应将持续受限至2027年，随后在2028至2029年明显增加，涉及Saigon Centre三期、One Central Saigon、Diamond Sky Mall、The Global City和Lotte Eco Smart City等项目。短期内，铺面能否填满取决于替代品牌的寻找速度，以及空置面积与经营需求是否匹配。