越南多位房地产与金融领域专家近日分析，房价难以回落的主要原因在于开发成本居高不下，其中土地成本与征地拆迁费用占比最大。原越南财政部价格市场研究院院长吴智龙（Ngô Trí Long）副教授指出，房地产售价包含土地、征地拆迁、贷款资金、法律手续、基础设施、税费、销售费用以及企业投资所需的最低利润等多项成本，土地成本在城市和基础设施发达地区尤其庞大。
吴智龙表示，当地价上涨时，企业只有三种选择：提高售价、压缩利润或停止推进项目。如果售价不足以覆盖成本和风险，新增供应就会被推迟或收窄，这正是房价难以回落的原因。他同时指出，房地产价格还受供需、购买力、收入、信贷、利率、规划、项目质量和实际使用需求影响，法律透明、基础设施完善、靠近就业与服务且面向真实居住需求的产品更能保值，而依赖投机预期或高财务杠杆的产品将承受出清压力。
EZ房地产投资与发展股份公司总经理范德钻（Phạm Đức Toản）认为，当前项目推进的主要困难之一是手续繁多，多数项目需两轮征求厅局和地方意见；在征地拆迁阶段又出现土地定价、项目内公共土地以及向居民追加征地费用等障碍。他表示，多地住宅和城区项目审批复杂，导致项目搁置多年、产品无法进入市场，造成供应稀缺和供需错配，进而推高房价并使其难以回落。
TS Cấn Văn Lực也认为成本负担是房价难降的直接原因。他指出，土地和征地拆迁费用占比日益增大，特别是新土地价格表接近市场价后，财务义务大幅上升；建筑材料价格、人工成本和银行贷款利息同时攀升，叠加推高项目开发总成本，这些支出最终都转嫁到售价上。
Savills胡志明市研究与咨询副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售价与真实购房者支付能力之间的差距处于高位，住房需求并未消失，但借贷成本高使买家更为谨慎。Savills数据显示，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓价格已超过每平方米1亿越南盾，而全市场吸纳率降至约32%，并继续承受较大压力。她指出，开发商目前优先维持挂牌价，通过利率支持、固定利率贷款方案、本金宽限期、快速付款折扣和延长付款进度等财务政策支持买家，而非直接降价。
高氏清香预计，未来6至12个月整体价格水平难以大幅下降，因为开发商自身也承担较大的资金成本，但项目之间的分化可能更加明显：位置、法律和开发商信誉较好的项目有望保持稳定，竞争力较弱或依赖杠杆的产品则面临调整压力；若有调整，更可能以逐个项目、通过销售政策的方式进行，而非下调挂牌价。
在政策层面，越南政府总理黎明兴（Lê Minh Hưng）在10月18日下午国会第十六届第二次会议社会经济形势小组讨论中表示，政府正按中央和国会要求坚决降低经济投入成本，包括土地和房地产价格，并推动社会住房和租赁住房发展，使房价尤其是公寓价格趋于下行。他还表示，国会通过修订后的《土地法》后，国家将有力调节土地价格并由国家决定地价，土地和房地产价格必将下降。
越南中文社
