此前，在义安省，位于Vinh Loc区的陈氏红（52岁）和陈维东（60岁）家庭将300平方米的园地转为住宅用地，以便分配给子女并出售以治疗疾病。
然而，这个家庭收到了必须缴纳近45亿越南盾的税款通知。与此同时，如果将300平方米的土地在转换用途和分割后全部出售，也只能获得30亿越南盾。
硕士吴嘉煌（胡志明市法律大学）向《青年在线》分享了关于土地价格政策、土地财政义务以及与此问题相关的一些解决方案的意见。
将农业用地转为住宅用地，土地使用费如何计算？
根据2024年土地法第121条，当农民将农业用地转为住宅用地时，必须得到有权国家机关的许可。土地使用人必须按照法律规定履行财政义务。
因此，当陈氏红家庭需要将300平方米的园地转为住宅用地时，必须申请许可并履行财政义务。具体来说，必须缴纳土地使用费，因为住宅用地属于国家有偿交付土地使用权的土地。
土地使用费在转换用途时，必须缴纳的土地使用费=转换用途后的土地使用费（住宅用地）-转换用途前的土地使用费（园地）。
其中，住宅用地的土地使用费=允许转换用途的土地面积（300平方米）×土地价格表中的住宅用地价格。
转换用途前的土地使用费对于农业用地=土地面积（300平方米）×土地价格表中相应农业用地的价格。
因此，本质上，将园地转为住宅用地时必须缴纳的土地使用费是住宅用地土地使用费与转换前土地（园地）土地使用费之间的差额。
根据上述公式，这笔金额取决于义安省人民委员会颁布的土地价格表中农业用地（园地）和住宅用地的单价（越南盾/平方米）。
土地使用费为何令人'震惊'？
转换土地用途时必须缴纳的高额土地使用费是由于地方政府根据2024年土地法调整了土地价格表。
2024年土地法规定，根据2013年土地法（旧土地价格表）颁布的土地价格表，由省级人民委员会继续适用至2025年12月31日。必要时，省级人民委员会决定根据2024年土地法的规定调整土地价格表，以适应地方实际土地价格情况。
在此基础上，2025年5月21日，义安省人民委员会颁布了一些修改规定，调整了该省适用的土地价格表，这是迄今为止调整幅度最大的一次，有些地方比2020-2024年阶段增加了15倍。
其中，Vinh Loc区的新住宅用地价格表已经相当于增加了10倍，可能会使一些有转换土地用途需求的居民遇到困难。
陈氏红家庭所在地区的土地价格也从190万越南盾上涨到1500万越南盾/平方米（约增加8倍）。
因此，如果适用旧的土地价格表，陈氏红只需缴纳约6亿越南盾，而现在陈氏红家庭必须缴纳近45亿越南盾。
实际上，只有住宅用地价格大幅上涨，而农业用地价格变化不大。这导致了农业用地和住宅用地价格之间的巨大差距。
这是自2025年5月21日起，在该地区将园地转为住宅用地时必须缴纳的土地使用费急剧增加的原因。
有哪些解决方案？
为了避免上述情况使居民感到'震惊'，需要实施多项同步解决方案。
首先，需要通过财政义务统一控制将园地转为住宅用地的活动的观点是必要的。这也旨在防止利用土地投机，增加收入并有效开发土地资源。
然而，基于新土地价格表的土地使用费计算方法需要符合实际并确保利益平衡。
特别是，需要适当关注那些长期稳定使用土地，土地来源于祖辈遗留并转换为建造住宅，不用于商业、贸易的情况。
在根据2024年土地法颁布新土地价格表，或每年调整土地价格表时，需要按照路线图逐步调整，避免突然增加，避免立即对居民产生过大影响。
需要在各类土地价格之间进行同步调整，方向是合理反映各类土地的实际使用价值，避免农业用地和住宅用地之间的差距过大，这是直接导致转换用途时'巨大'财政义务的原因。
此外，对于家庭和个人转换土地用途以满足实际居住需求，而非商业目的的情况，应有部分财政义务减免政策。
在颁布土地价格政策、财政义务时，需要考虑到居民的支付能力。同时，在颁布、调整土地价格表时，需要贯彻2024年土地法规定的'确保国家、土地使用人和投资者利益平衡'的原则。
（编译：李程 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
