农业与环境部刚刚向河内市人民委员会提出了一项建议，请求试点在个人之间的房地产赠与合同中不进行公证和认证。
胡志明市法律大学的Ngô Gia Hoàng硕士对此建议提出了自己的看法。
关于房地产赠与合同的公证规定是怎样的？
现行法律明确规定，个人之间的房地产赠与合同必须进行公证或认证，不论房地产是否在项目内，以及赠与双方是谁。
2024年土地法第27条第3款要求，对于土地使用权、土地使用权及地上附着物的赠与合同，必须进行公证或认证。
各方仅在特定情况下可以选择公证或认证（非强制性），如：土地使用权租赁合同、农业土地使用权转换合同，或土地使用权及地上附着物转让、出资合同，其中一方或各方为房地产经营企业。
2023年住房法第164条规定，住房赠与合同必须进行公证或认证，除非是赠送情谊房、情义房、大团结房的组织。
2015年民法典第119条第2款确认：“法律规定民事交易必须以公证、认证、登记的书面形式表现的，必须遵守该规定。”
与此同时，2023年房地产经营法第44条第4款不强制要求房地产经营合同（赠与合同不属于房地产经营合同）进行公证或认证，除非各方有约定要求。
不公证房地产赠与合同的风险
河内市农业与环境部提议试点在房地产交易中不进行公证和认证，即在首都房地产项目中个人之间的赠与合同。
这意味着该提议仅适用于：赠与合同；被赠与的房地产属于房地产项目；交易各方为个人。
从赠与交易的本质来看：这是一种不具有商品-货币性质的交易，因为赠与方不要求物质补偿。
在许多情况下，赠与方和受赠方通常是家庭成员，彼此信任并清楚房地产信息（如是否抵押、有争议等），因此风险较小。
同时，夫妻之间、亲生父母与子女之间、养父母与养子女之间、公婆与媳妇之间、岳父母与女婿之间、祖父母与孙子女之间、兄弟姐妹之间的土地赠与，受赠方将免征个人所得税和免缴印花税，即通常不会对国家产生财务义务。
然而，这种交易的结果将导致土地使用权、地上财产权的转移，因此不对这种交易进行公证/认证仍潜藏争议和逃税的风险。
例如，许多情况下，赠与方年龄较大，认知能力有限，行为能力丧失的人可能被迫或被骗转让房地产所有权。
或者，如果赠与不明确时间、地点等，家庭成员之间可能发生争议。
此外，一些个人可能利用赠与形式掩盖买卖交易，以逃避个人所得税或印花税。
关于试点对象为项目内房地产：在一个项目中，房地产数量通常很大，有共同的法律条件，由同一个投资者进行交易，因此这些房地产的交易合同通常有共同的形式、内容，基本合同一致，因此房地产经营法规定不强制公证/认证合同。
然而，这是当交易一方为房地产企业、项目投资者时，因为他们的合同必须按照规定模板制定，必须在签订前公开，受到职能部门的控制和监督后才能应用。
与此同时，个人之间的房地产交易，即使是项目内的房地产，也不会有国家机构的干预、控制，或有房地产经营法律的保护机制。因此，伪造签名、对象混淆、强迫签订、财产不符合赠与条件等风险非常高。
公证/认证活动将确保合同、交易的法律安全，防止违法行为，预防争议，保护相关个人、组织的合法权益。
这有助于防止欺诈、欺骗行为，强迫老年人、不了解法律的人进行违背意愿的财产转让行为。
公证/认证也有助于巩固证据，明确签订时间、协议内容和赠与方的精神状态，从而保护受赠方并保持交易的法律稳定性。
在我看来，目前阶段提议不强制公证、认证房地产项目中个人之间的房地产赠与合同尚不合适。
这将削弱对各方的法律保护机制，增加争议风险，并潜藏民事交易中的利益风险，需要谨慎考虑。
（编译：李程 越南中文社；审校：Fang；来源：Tuoitre）
