这是越南房地产经纪人协会（VARS）在2025年11月第一周市场报告中提出的观点。
VARS表示，过去三年，住房供应量大幅增加，但供应结构仍然不平衡。大部分新供应集中在高端项目，价值高，服务于投资需求，其中一部分是投机。
即使在郊区地区，原本期望提供价格合理的住房产品，实际售价仍显著高于居民平均收入，仅相对于中心区域“相对较低”。而市场最大的需求在于中档住房。
供需失衡导致住房价格，尤其是大城市公寓价格大幅上涨，建立新的价格基准，并远超实际收入增长速度。
VARS强调，这不仅缩小了大部分居民获得住房的机会，还增加了价格泡沫形成的风险。
据VARS，住房可及性大幅下降，城市地区两居室公寓约50亿越南盾，如果一个高收入家庭月收入约5000万越南盾，他们需要大约8年时间如果全部收入用于购买，如果遵循住房成本不超过收入三分之一的原则，则需要25年。
按此原则，即使是社会住房，原本为城市低收入人群设计，现在也不再便宜，约15亿越南盾购买60平方米的公寓，即使家庭总收入按审批标准上限约4000万越南盾/月，也需要节省约10年，如果使用贷款方案，这个数字会大得多。
结果是，已拥有资产和未拥有资产群体之间的差距日益扩大，房地产的实际增长只让一小部分先前持有资产的人致富。
而大部分居民感觉“变穷”，尽管经济增长，因为住房成本增长快于收入。有财务和初始资产优势的人倾向于持有更多房地产作为积累和投资工具，继续因土地价值增加而致富，而未拥有住房的人面临长期租房的危险，尽管努力改善收入。
VARS认为，如果没有及时解决方案，贫富差距不仅会扩大，还有可能在多代人中“固化”，成为社会福祉、城市化战略和国家可持续增长目标的重大挑战。
为了使房地产市场继续增长，限制对市场和经济的风险，需要采取措施“刹车”房价过热上涨。其中，最重要的解决方案是疏通价格合适的住房供应。当供应足够大时，市场价格将根据实际供需平衡自动调整。
因此，VARS建议一系列解决方案，第一，需要加快完善新法律体系执行指导文件的进度，同时提高地方机构的执行能力。处理征地工作中的瓶颈，缩短项目实施时间。
此外，需要考虑取消在2024年8月1日前有土地分配/租赁决定但尚未确定地价的情况下，对延迟缴纳土地使用费征收5.4%/年的补充费的规定，并尽早颁布明确、稳定的土地使用费确定方法。
第二，多样化房地产市场的资金来源，以减少对银行信贷的依赖。重组企业债券市场，使其成为有效的中长期资金来源。同时，需要推动国家住房基金的形成，发展房地产投资信托基金。
第三，社会住房和适合收入水平的住房项目必须在规划中优先，并有足够强的激励机制。城市发展必须与交通基础设施，特别是环路、地铁和高速公路相结合，以扩大城市空间，减轻中心区域的土地价格压力。
同时，需要发展专业租赁市场，减少“必须拥有住房才能稳定生活”的心态。
第四，研究和颁布一套标准，用于监测和预警房地产市场动态，作为评估、分类和监督市场参与者活动的基础。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Momo；来源：Tuoitre）
