土地管理效率不在于预算收入

调整旨在接近市场价格并确保补偿公平，但也引发了连锁效应：土地成本、租金和补偿费用上升，使许多企业，特别是中小型企业，在扩大投资和维持运营方面遇到困难。

在房地产市场上，住房和土地价格呈上升趋势，降低了居民的住房可及性，尤其是中低收入群体。

同时，来自土地的预算收入可能在短期内大幅增加，但潜藏着风险，使土地（作为重要发展资源）被以财政榨取的方式开发，降低使用效率并导致经济资源配置失衡。

因此，新的土地价格政策提出了一个重大问题：必须在补偿公平目标和保持投入成本合理之间取得平衡，避免高地价成为经济发展和住房的障碍。

土地是经济发展的杠杆

土地是工业生产、服务业、物流、基础设施和住房的基本投入资源，与经济生活和发展紧密相连。

当土地成本突然增加时，企业必须重组，因为补偿成本和总投资额上升，降低了竞争力；农业用地和郊区土地向工业区和服务区的转换放缓；住房项目，特别是社会住房，因土地价格和开发成本上升而遇到困难，导致销售价格和租金上涨；信贷和房地产市场也受到影响，当土地和住房价格过快上涨时，首次购房群体更难获得住房。

因此，只有当土地以合理成本作为经济杠杆使用时，它才能真正成为发展动力；如果土地成本成为负担，它将转变为增长的瓶颈。

在许多地方，来自土地和住房的收入在地方政府总预算中占比较大，容易导致短期开发趋势，而非有效管理和规划土地使用。

预算变得不可持续，地方政府可能面临增加收入而非注重从发展中创造附加值的压力。结果是土地成本上升，但经济社会效益却不匹配。

土地政策的目标不是“从土地中获得更多收入”，而是正确有效地使用土地，为生产、就业、可持续城市化和提高居民收入创造长期价值。

一个希望提高生产率和吸引投资的经济体需要具有竞争力的成本环境，其中土地成本是关键因素。

当土地价格合理时，企业可以扩大生产、发展供应链并创造更多就业机会；相反，土地成本过高会降低投资吸引力并抑制增长。

国际经验表明，许多国家对工业园区、经济区和社会住房实施优惠土地价格政策，作为国家“间接投资”的一种形式，通过减少前期税收来从未来的税收、劳动力和生产中创造可持续收入。

因此，越南需要以“降低土地成本以吸引投资、就业和生产率”的思路制定土地政策。当土地成本合理时，资本将流入实际生产而非投机，土地将真正回归经济社会发展的杠杆作用。

建立为增长奠定基础的土地价格机制

当前土地改革的一个关键方面是土地使用目的转换税，例如从农业用地转为工业、服务业用地，或从低效工业用地转为城市用地。

实际上，高税率、费用和土地使用费使许多企业和居民不愿转换或承担巨大成本，减缓了发展空间重构过程。

如果税收政策调整为低税率并鼓励服务于发展的转换，将产生许多积极影响：经济结构和土地使用转换速度加快；“闲置土地”或“囤积土地等待升值”的情况大幅减少；当土地资源转向技术、服务业、物流等附加值更高的领域时，土地使用效率提高，从而创造更多就业机会和可持续收入。

实际上，低转换税不会导致预算损失，因为转换后的土地将通过所得税、增值税、费用和多个经济部门的消费长期产生收益。

为了在补偿公平和发展与合理成本之间取得平衡，需要建立与灵活税收政策相结合的两级土地价格机制。

第一级是用于计算补偿和转换目的的土地价格表，确定为接近市场价格以确保居民权益。

第二级是用于生产、商业和社会住房租赁或分配的土地价格，根据区域和行业发展战略进行调整，可能显著较低以鼓励投资。

此外，土地使用目的转换税应对创造就业、应用清洁技术、参与价值链或在困难地区投资的项目免征、减免或适用低税率。

同时，需要在土地管理中保持透明和灵活，公开数据，明确价格表的制定和调整流程，允许地方政府根据区域特点和目标应用调整系数。

例如，郊区或新工业园区可以应用优惠土地价格以吸引投资，而商业中心则应用更高价格以准确反映基础设施价值。

这样的机制将有助于更有效地分配土地资源，为中小企业更容易获得土地创造条件，促进社会住房发展，限制投机，并从实际生产和服务中扩大可持续收入，而非依赖土地销售或短期榨取。

正确的土地政策不是获得最多收入的政策，而是创造最多发展机会的政策。国家需要专注于三个支柱：合理的土地使用成本、灵活低转换税，以及透明稳定的治理。

当土地被用作发展的基础而非障碍时，越南将拥有更强大的动力，迈向快速、可持续和公平的增长。

（编译：Cici 越南中文社；审校：Alex；来源：Tuoitre）