国家预算从土地中获得的收入在公共财政结构中扮演着支柱角色，为基础设施投资提供重要资金来源。
来自胡志明市农业与环境局的信息显示，2025年前10个月，胡志明市从土地获得的收入达到75.195万亿越南盾，比去年同期增长353%。这笔资金主要集中在大项目的土地使用费和土地租金上。
这证实了管理工作已有效疏通。治理效率正在引导收入增长，超越市场的常规增长。
有观点认为，土地是有限资产，数量无法增加，因此前几年从土地中获得的收入大，后几年就没有资源可收。
然而，当国家从项目、从合理转换土地使用目的活动中获得收入时，正在创造条件促进经济发展，提高土地使用效率，并创造强大的财务杠杆来投资基础设施，刺激可持续增长。
多年来最大的瓶颈是土地估价工作延迟，导致一系列项目陷入僵局。最近，职能部门集中改革流程并应用技术。
许多地方已缩短土地估价审查时间。指导土地估价的法令已详细指导，帮助官员在应用估价方法（比较法、收益法、剩余法）时有更坚实的依据。这解决了官员中“怕错、怕责任”的心理，这是一个无形障碍，长期抑制了收入来源。
管理机构已开始部署多目标土地信息系统（MPLIS）并使用数字土地价格地图。这有助于快速收集、汇总和分析交易数据，作为科学确定拍卖起拍价或项目土地使用费的基础。
值得注意的是，职能部门解决了与房地产企业土地相关财务义务的问题。成功收回这些债务有助于打破恶性循环：项目因财务义务债务而延迟实施，无法筹集资金导致多个环节延误...
尽管如此，土地财务系统仍存在一个大的“漏洞”：转让交易缺乏透明度，也称为双价土地状况。
实际上，人们进行土地交易时总是有“两份合同”：一份用于办理正式公证手续，缴纳印花税和各种税费；另一份非正式合同记录实际销售价格。
正式合同上的价格总是低于实际销售价格，以避免向国家缴纳高额税款。正是对土地转让价格征收2%的个人所得税机制造成了这种扭曲。
这短期内导致国家从土地交易中损失税收。低报价格避税还侵蚀了人们对市场透明度的信任，创造了一个“灰色地带”，实际交易未被记录。
更危险的是，双价机制破坏了估价数据。记录虚假价格的合同被纳入公证、税务系统，导致国家没有足够可靠的信息来确定与市场接近的具体土地价格。
从官方来源获取的数据库未能正确反映市场本质，导致基于这些信息的预测都不真实。新项目的土地使用费（基于错误数据计算）将继续出现偏差，不公平。
为解决这一状况，必须转向基于土地交易利润计算个人所得税。这样，土地购买者将如实申报初始购买价格，以便在出售土地时正确计算利润。
目前，许多发达国家对房地产转让利润征收高税率（通常称为资本利得税）以抑制投机。
对利润征收20%不仅是与国际惯例接轨，也是确保从土地价值增长（由于公共投资、规划）中获得巨大利益的个人必须相应贡献国家预算的方式。
改变这种税收计算方式不仅是增加房地产交易个人所得税收入，也是为了让国家管理机构获得“干净”、准确、真实反映市场的数据。
这种诚实的交易数据将直接帮助国家在计算新项目或重新安置项目的土地使用费时更贴近实际地确定土地价格。
从而创造一个积极的管理循环：改革个人所得税→数据透明→准确土地估价→增加国家预算从土地使用费中的收入→更好投资基础设施→增加土地价值。
这才是从土地中获得长期、可持续的收入来源。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Alex；来源：Tuoitre）
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