从农业用地转为居住用地：如何化解土地使用费“负担”？

这一观点是税务专家阮玉秀博士在与《青年报》就民众和企业有需求从农业用地转为居住用地时的土地使用费政策建议进行交流时提出的。

有些情况需以高于市场价格购买

* 先生，我们为有需求将农业用地转为居住用地的组织和个人制定土地使用费收取标准的依据是什么？

根据2013年《土地法》，土地使用者在有需求将农业用地转为居住用地时需缴纳40%的差价，但此前各地根据政府颁布的土地价格框架制定的土地价格（土地价格表）远低于市场上的实际交易价格。

通常，地方颁布的土地价格表中的土地价格仅为市场价格的10%，一个家庭想将200-300平方米的农业用地转为居住用地只需缴纳几亿越南盾的土地使用费，不到10亿越南盾。这一收费水平符合大多数民众的财务能力，因此土地权转换非常顺利。

但自2024年《土地法》颁布以来，出现了两个问题，即土地价格上升至接近市场价格，非常高（国家每年根据市场调整土地价格表），比之前上涨了7-10倍，个别地方上涨了几十倍。

此外，我们还取消了土地使用费的减免规定，因此有需求转换土地使用权的家庭必须向国家缴纳100%的土地使用费。这才出现了一些家庭不得不“回购”自己土地的情况。

有些情况下，民众不得不以高于市场价格购买，因为地方的土地估价非常高，不符合实际。因此，修改补充规定以适应需求非常必要。

制定符合大多数民众收入的土地价格表

* 那么，将土地使用费定为居住用地与农业用地差价的30%是否合理？

提议收取当前居住用地与农业用地差价的30%已低于此前40%的收费水平。

降低土地使用费比例并结合按地方居住用地限额计算土地使用费此时是合适的。这一规定将限制利用政策将农业用地转为居住用地以投机牟利的情况，同时避免土地不合理使用。

过去几年，为最大限度发挥土地利用效率，所有省份在人口众多、土地有限的情况下都颁布了居住用地限额。对于有需求将农业用地转为居住用地超出允许限额的个人和组织，他们必须缴纳更高的土地使用费，甚至需缴纳100%的差价，即从国家回购土地是合理的。

然而，这里的合理性必须伴随其他土地管理措施，其中必须制定符合大多数民众收入的土地价格表。

如果继续像2024年《土地法》那样实施，即使我们将土地使用费比例降至30%，但由于土地价格表按接近市场的方向调整过高，民众实际需缴纳的土地使用费非常高，超出许多人的财务能力，因此需要重新计算土地价格表。

* 过去一段时间的实际情况表明，即使国家在转换土地使用目的时收取30%的差价，许多人仍然无力缴纳，您认为需要什么解决方案来化解民众的这一困难？

对于多个家庭共同使用祖先留下的一块土地的情况，如果他们需要分户、分地，当他们办理转换手续时应分为两组。

对于有财务条件的家庭组，鼓励他们立即缴纳30%的差价；对于有财务困难的家庭组，国家可以允许他们缴纳部分土地使用费，剩余部分允许民众记录土地使用费债务。对于没有钱缴纳的人，国家可以允许他们暂缓100%的土地使用费债务。

债务记录将直接体现在土地使用权证书上，民众仍有权在自己的土地上建房居住，有权将土地转让给子女，只有在他们出售土地、有钱时才需向国家偿还债务。

这样将协调土地使用费征收政策，国家仍能有效管理土地，符合目的，同时确保民众有土地建房，保障宪法规定的民众居住权。

制定土地价格表：许多地方非常困惑

据阮玉秀博士称，2024年《土地法》规定制定接近市场的土地价格表，但什么是接近市场却没有文件指导，因此许多地方非常困惑。

实际上，当前市场上买卖的土地价格被推得很高，有时是虚价。因此，对于2026年1月1日起适用的土地价格表，需要从根本上计算制定。各部委需要坐下来指导地方如何根据市场确定土地价格。

对过去一段时间地方土地价格表制定的建议，许多专家建议市场土地价格应为最近5年的平均售价。例如，2026年土地价格表中的市场土地价格将是2021-2025年期间同一区域地块的平均售价。这种计算方法更合理，不应取某些具体地块的价格来制定土地价格表。

此时最重要的是，地方每年确定的土地价格表必须计算在合理水平，避免给企业和民众带来冲击。

土地使用费飙升

2025年，尽管房地产市场刚刚复苏，但与土地相关的收入却急剧上升。

据财政部统计总局数据，2025年前10个月累计，河内的土地使用费收入达到8.9万亿越南盾，同比增长167%。在胡志明市，税务机构也记录到土地使用费收入飙升，达到4.9712万亿越南盾，同比增长269%。

许多家庭共用一块土地将分地并按每户计算限额

根据政府法令草案，如果家庭、个人有多块土地（包括多个直辖市范围内的多块土地）允许根据本决议规定转换土地使用目的，则该家庭、个人可以选择一块土地适用计算土地使用费规定。

对于第二块及以上的土地，将收取100%的土地使用费。

如果多个家庭、个人共同使用一块土地；如果这些家庭、个人被国家有权机关允许为每个家庭、个人分地，则确定限额内面积以计算土地使用费将根据颁发的土地使用权证书、地上附着物所有权证书的每块土地计算，并按照每个分地的家庭、个人只能确定一次居住用地限额内土地面积以计算土地使用费的原则。

（编译：Cici 越南中文社；审校：Suki；来源：Tuoitre）