"我通过手写纸购买了一块超过150平方米的土地，属于一块有共同红簿的土地，超过4000平方米被分割成几十块地皮，从2005年开始建房，接入正式水电，每年缴纳土地税。然而，去办理红簿时，地方土地管理干部都要求提供原始红簿才给办理。
原土地所有者说她已经很久以前将那块地卖给了‘中介’，并交付了红簿，所以不再相关，并且不同意再签字，因为土地不能卖两次。
地方土地管理干部这样回答对吗？那我该怎么办？"
何时购买手写纸能获得红簿？
- 胡志明市法律大学硕士吴嘉煌回答：
根据2003年、2013年土地法以及现在的2024年土地法，土地使用权转让合同必须经过公证/认证才合法，符合红簿过户条件。
这意味着手写合同如果没有经过公证/认证，是无效的，除非特殊情况或必须得到法院承认。
但某些情况下，法律仍承认通过手写纸购买的土地使用权。
具体来说，对于已转让土地使用权但未按照第151号法令规定办理转让手续的情况，向受让方颁发红簿分为两种情况：
- 土地尚未颁发红簿，使用者有转让文件和相关方签字（手写纸），则可以办理首次红簿颁发手续，无需重新办理转让手续。
受理机构不得要求购买者提交已公证/认证的合同或文件，除非是继承文件。这承认了过去普遍存在的手写交易现实，为土地使用者解决了障碍。
关于各方进行交易的时间点：如果地块没有土地法第137条规定的土地使用权文件，则必须在2014年7月1日之前通过手写纸购买土地；如果土地已有土地使用权文件，则必须在2024年8月1日之前购买土地。
如果在2024年8月1日之后，则必须从符合土地法第45条第4款规定的继承人处购买（尚未有红簿但符合颁发条件）。
- 土地已颁发红簿，必须在2024年8月1日之前购买，并附有转让文件，或者只有经过公证/认证的转让合同或文件（卖方未交付红簿），则按照土地变更登记机制办理手续。
民众提交登记申请，附上经过公证/认证的合同或文件（未持有红簿）；如果没有合同或公证/认证，则档案必须包括变更登记申请、原始红簿、有转让方和受让方完整签字的转让文件（手写纸）。
如果无法确定卖方地址，土地登记办公室必须在当地大众媒体上通知三次，费用由买方承担。
自首次通知或发布之日起30天后，如果没有争议申请，土地登记办公室将向买方颁发红簿。
如果卖方不交回原始红簿，有权机关将按规定注销红簿。如果发生争议，土地登记办公室将指导各方提交申请给有权机关解决。
地方土地管理干部要求必须有原始红簿是对还是错？
对于通过手写纸购买已有红簿的土地（有双方签字）的情况，购买者只有在购买整个地块并持有卖方的原始红簿时才能获得红簿。
如果没有经过公证/认证的合同，未持有原始红簿，且卖方直接不是登记人（通过中介购买），只购买部分地块（擅自分割出售地皮），则不适用上述规定颁发红簿。
民众出售部分地块时，必须按照2024年土地法第220条办理分割手续。
分割申请档案必须包括原始红簿或红簿副本。然后双方签署转让合同，经过公证/认证，并办理土地变更登记过户给买方。
因此，有权机关要求原始红簿是合理的。
如何获得红簿？
对于上述通过手写纸购买的情况，为了能够获得红簿，可以按以下方向解决：
购买者协商，寻求原土地所有者——原始红簿登记人的合作，要求卖方出面办理分割手续，完善法律档案，然后才转让过户给购买者。
如果原始红簿不由购买者持有且卖方不合作，则无法自行办理行政手续。
但即使有原土地所有者的协助，分割也不一定被接受。购买者使用的土地必须符合土地所在地省级人民委员会规定的最小允许分割面积，并且必须符合住宅用地类型。
如果面积未达到最小标准或不符合土地法第220条的分割条件，则无法为已购买的土地部分颁发单独红簿。
此外，如果原始红簿是农业用地，卖方必须办理土地用途转换手续，将土地转为住宅用地，并按规定缴纳土地使用费。
如果通过手写纸购买的土地部分面积不足以分割，购买者可以请求同一原始地块的其他购买者共同办理手续，共同登记红簿。
届时，所有交易如转让、抵押、赠与等都必须得到共同土地使用者的同意和签字。只要有一人不同意，交易就无法进行。如果可能，购买者可以协商购买其他购买者的土地部分以分割并颁发单独红簿。
如果原土地所有者不合作，坚称他们已经将整个地块卖给了其他人，已交付原始红簿，并坚决不再签署任何文件，则无法办理红簿。
土地登记机构没有依据进行分割、颁发新红簿或允许共同登记，因为原始红簿登记人未履行其权利和义务，也未授权给其他人。
购买者必须向法院起诉，要求承认实际交易，基于长期稳定使用土地及相关证据（手写纸、纳税发票、水电费等）。
但起诉并不意味着一定能获得红簿。土地使用者可以要求法院承认已实际建立的土地使用权转让交易，或确定已向自己出售土地者的责任。
如果法院明确确定转让过程、位置、面积、土地边界，并且该土地部分符合现行规定的分割条件，则判决书可以成为继续土地登记手续的依据。
总之，当购买已有红簿的部分地块时，为了安全和合法，只应在计划购买的土地部分符合分割条件且转让在分割完成后进行时才进行交易。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Momo；来源：越南中文社）
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