绝对价值决定城市内巷联排别墅的流动性
位于胡志明市平盛区的一条巷子里，一套面积不小、位置不算太差的联排别墅，以140亿越南盾的价格挂牌出售数月，现已降至130亿越南盾，但仍未找到买家。
与此同时，位于新永禄乡一条深巷中的一套四级房屋，法律手续仅为多代业主手写的文件，一挂牌就有房地产经纪人日夜“搜寻”。仅三天后便达成交易。
两套房屋都位于巷子里。一套设施齐全，资产价值高。另一套简陋，是“夜间建造”的四级房屋，法律手续不规范。但矛盾的是，价格低廉、位于郊区的房屋却容易出售得多。
东西地产公司副总经理陈孟志认为，这个故事反映了当前房地产市场的一个重要现实。并非所有巷子都一样，也并非所有城市内房屋都容易变现。
Batdongsan.com.vn的报告显示，消费者的心态发生了显著变化，2025年上半年购房自住的比例飙升至64%，而投资购房目的则大幅下降。其中，独栋房屋/土地房屋目前是市场第二大受关注的细分市场，占比31%，反映了买家对此类资产的坚定信心。
第一个也是最重要的因素在于资产的绝对价值。尽管位于市中心，但140亿越南盾的房屋已远超大多数实际买家的支付能力。在这个价格水平下，潜在客户群体只剩下少数投资者或财力雄厚的人士。
在信贷受控、贷款利率上升的背景下，花费数十亿越南盾购买巷子里的房屋未必是最佳选择。投资者考虑的是效率，自住买家则财力不足。因此，流动性受到严重限制。
相反，新永禄乡的四级房屋虽然售价约为20亿越南盾，但这个金额对许多人来说是“刚刚好”。买家可以凑钱、向亲友借款或用积蓄购买。低价意味着客户群体更广泛。
城市内巷的房屋正面临需求变化。巷子狭窄、汽车难以进入、居住空间拥挤、人口密度高、缺乏停车位……这些缺点日益明显。
用同样的140亿越南盾，买家有其他选择：远离市中心的小型临街房屋、新规划区的联排房屋，甚至是设施齐全的高档公寓。相比之下，城市内巷的房屋未必是最佳选择。
与此同时，乡村或城市边缘的巷子则具有不同意义。巷子更宽、土地有发展空间、建筑密度低、生活环境开阔。买家接受巷子是因为他们在购买土地和未来，而不是购买现有便利设施。
乡村房屋：购买用于居住、保留土地、等待规划
另一位房地产专家强调，乡村或城市边缘房屋容易出售的关键在于购买目的非常多样化。有人购买用于立即居住，有人购买保留土地，有人购买等待规划，或期望未来法律手续正规化。
具体案例中，尽管法律手续仅为手写文件，但低价使得风险已被“折扣”。买家接受风险是因为投入的金额不大。对许多人来说，这是在房地产价格攀升背景下拥有土地或房屋的唯一途径。
新永禄乡的房地产经纪人阮玉俊非常清楚这一点。只要有出售信息，经纪人网络立即行动，买家被不断带去看房，营造“稀缺商品”的感觉，交易迅速发生。
市场正在严酷筛选
两个巷子房屋的故事表明，当前房地产市场不再按旧模式运作。相反，流动性取决于绝对价值、使用目的和买家的资金周转能力。
廉价房屋，即使位于偏远巷子、法律手续不完善，仍有资金追捧。昂贵房屋，即使位于市中心，如果不符合市场需求，仍可能陷入长期挂牌无人问津的境地。
这不仅是140亿越南盾房屋或手写文件房屋的故事，更是一个市场强烈分化的缩影，高价不再等同于容易出售，买家在每次出资决策中越来越务实。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Ken；来源：越南中文社）
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