韩国：租户支付房屋价值50-70%的押金，两年后房东退还押金

12月26日，市场观察人士警告称，韩国首都住房市场正接近2026年，失衡状态日益明显，房价和租金增长速度远超经济增长速度，引发了对“供应悬崖”和政策延迟延长的担忧。

根据最新预测，首尔房价明年可能上涨4.2%，而全租形式（jeonse）的租金预计上涨4.7%，几乎是国家经济增长率的两倍。

全租是韩国流行的租房形式。租户不是每月向房东支付租金，而是支付房屋价值的50-70%作为押金。合同到期后，规定为两年，房东将全额退还押金给租户。

韩国央行表示，首尔住房市场风险指数已上升至0.90，这是自2018年该指数公布以来的最高水平，反映了房价与经济基本面因素之间日益明显的脱节。

主要原因被认为是住房供应大幅下降。预计明年全国完成的公寓数量仅为约25万套，较今年的34.2万套显著减少。

仅在首尔，新供应量预计仅剩约1.6万套，约为近三年平均水平的一半。这种情况源于2-3年前的决定，当时项目融资信贷收紧和建筑成本上升导致许多项目停滞。

此外，中央政府与首尔市政府之间的分歧延缓了开发项目的进度，而土地交易和投机热点地区的控制措施无意中加剧了稀缺心理。

尽管抵押贷款信贷收紧，非居民买家仍占首尔住房交易的24.4%。

社会压力在租赁市场最为明显，全租供应减少，迫使租户转向成本日益高昂的月租形式。目前，租金约占首尔四口之家家庭收入中位数的20%，减少了消费并延迟了家庭组建。

分析人士认为，如果没有政策调整以积极推动供应，首尔住房市场可能不再按常规周期运行，而成为对年轻一代和社会稳定的长期障碍。

（编译：Ivy 越南中文社；审校：Woo；来源：越南中文社）