越南证券市场在2026年初的几个交易日中创下纪录，同时流动性也像去年10月那样重新活跃起来。
然而，与VN-Index的上升节奏相反，房地产股票组却录得不太积极的走势，许多股票在年初仅经过少数几个交易日后就出现大幅调整。
这种不同步很快引发了人们对房地产组在去年底回暖阶段后的担忧。应如何理解更严格控制信贷资金流向的信息，以筛选市场中的机会？
如果VN-Index截至2026年1月9日收盘上涨约4.7%，并不断确立新的高点区域，那么房地产股票组却与总体趋势背道而驰。
在2026年的前5个交易日之后，许多股票录得显著下跌，如TCH和CEO下跌超过10%，而QCG、LDG、DXG、KDH、HDC也接近进入技术调整状态。
这一走势让不少投资者感到失望，尤其是在2025年见证了许多Vingroup家族股票创下价格纪录后，对房地产的期望已提升得相当高。
然而，现实表明去年的房地产浪潮并未广泛扩散。
只有一些名字如VHM、TAL、SJS、CEO或TCH录得显著增长，而许多其他股票则刚刚度过让投资者亏损的一年，如CKG、CCL、CSC、IDJ、NBB，其中CKG在2025年下跌超过40%。
在2026年利率预计上升的背景下，同时管理机构不断发出“整顿”房地产信贷流向以限制风险的信息，该行业股票的短期趋势显然正受到广泛影响。
据KAFI证券分析总监梁维福表示，目前有两个主要因素正在影响房地产股票组的走势。
第一是更可持续的信贷管理导向。目前房地产信贷约占整个系统总债务的20%，因此管理机构倾向于将资金流向调节至生产-经营领域和优先增长动力。
第二，利率水平从2025年底开始有上升迹象。作为对利率敏感的行业组，房地产股票在这种背景下承受调整压力被评估为市场的正常反应。
据福先生表示，目前的抛售压力是短期心理因素与对2026年“更严格和有选择性”的信贷环境的担忧相结合的结果，而不是源于企业基础的严重失衡。
与此同时，实际上房地产信贷收紧的温和举措已从2025年底开始记录。
NSI证券表示，越南国家银行第二区域分行（负责胡志明市和同奈省）已要求各银行自2025年10月21日起暂停对未完成法律手续的房地产买卖合同的贷款。
从长期来看，NSI仍预测南部地区的房地产价格在2026年可能上涨约10%，而河内地区由于新供应的补充，很可能持平。
据NSI称，这一阶段的投资机会将集中在拥有干净土地储备、法律手续明确和具体后续项目的企业，而不是那些传播性的涨价故事。
元大越南证券个人客户研究与发展部门总监阮世明表示：“第11686号公文并非像最初担忧的那样是对房地产市场的收缩调整。将乘数从3.5%降至2.6%并对房地产增长率设定上限，是必要的技术步骤，以使市场在2025年爆发后回归平衡状态”。
据明先生表示，当前的市场冲击是过度反应。2026年流入房地产的绝对资金仍将保持高位（估计为749万亿越南盾），确保基本活动的足够流动性。
“投资者需要将注意力从‘信贷额度’主题转向‘利率’主题。8.0-9.5%的购房贷款利率将减缓交易速度并筛选出使用高杠杆的投资者。但这不会逆转房地产市场的复苏周期”，专家强调。
（编译：Ivy；审校：Ken；来源：越南中文社）
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