想出售康度特尔、办公住宅，是否需要等待证书？

一位读者询问：目前新的《房地产经营法》规定了转让尚未有证书的商业面积买卖合同。

那么是否需要开发商的确认？在没有规定的情况下，想转让应该怎么办？

胡志明市法律大学讲师吴嘉煌硕士表示：

- 2023年《房地产经营法》补充了可投入经营的房地产类型，即建筑工程中的建筑面积。

据此，开发商可以出售建筑中的各个建筑面积，而不是出售整个工程。这一规定弥补了康度特尔、办公住宅、商铺等房地产类型的法律空白。

购买康度特尔的客户在未获得证书前不得转售

根据2024年第96号法令，可投入经营的建筑面积包括商业面积（商业铺位、商业单元等）、办公面积（办公空间、办公与住宿结合的办公住宅）、旅游、住宿（旅游公寓 - 康度特尔、住宿公寓等）。

总的来说，这些面积并非用于居住，购买者不得登记常住户口。

尽管建筑中“非居住”面积的法律框架已更加明确，但这些面积的拥有者仍存在一定限制，其中包括将买卖合同转让给第三方的能力受限。

房地产经营法允许购买方、房地产租赁购买方（客户）在特定情况下将已与开发商签订的买卖合同转让给第三方。

可转让的合同类型包括：

- 未来形成的住宅买卖合同

- 未来形成的住宅租赁购买合同

- 现有建筑工程租赁购买合同

上述三种房地产转让合同明确规定了转让程序、开发商及相关方的权利与义务以及产生的法律后果。

完成手续后，受让方享有与客户相同的权利和责任。

2023年《房地产经营法》未规定商业楼层、康度特尔、办公住宅的买卖合同转让，仅允许转让现有工程面积的租赁购买合同。

租赁购买是一种特殊的交易形式，租赁购买方向出租方预付一定金额（最高不超过合同价值的50%）。

剩余金额分期支付，并计入每月租金，在约定期限内支付。

租赁购买期满并支付100%款项后，租赁购买方正式成为该资产的合法所有者。租赁购买期限可为5年、10年、15年或更长，取决于租赁购买方的财务能力和开发商的经营方案。

《房地产经营法》未规定其他类型合同的转让，如：建筑工程买卖合同、现有或未来形成的建筑工程建筑面积买卖合同。

因此，对于尚未获得证书的商业面积，无法按照该法规定的转让程序和手续进行买卖合同转让。

“地下”转让合同可能无效

但上述法律规定“在尊重各方合法权益的基础上自由协商”的原则，通过合同实现，不违反法律禁止性规定。

因此，许多开发商仍允许已购买建筑中“非居住”面积的客户将合同转让给他人。

一些执业公证机构仍接受此类合同转让的公证，各方的权利和义务灵活适用，如同客户转让住宅买卖合同的情况。

这样，尽管2023年《房地产经营法》尚未规定商业面积买卖合同的转让，但客户的实际转让需求是存在的。

其后果是公证、抵押和信贷获取面临困难，潜藏争议风险，尤其是在项目进度延迟、不符合证书颁发条件或开发商不合作的情况下。

当涉及争议时，各方可能因法律未规定允许转让而被宣布合同无效。

基于此实践，法律需要补充规定，允许转让建筑工程、非住宅建筑面积的买卖合同及其执行程序和手续。

对于客户而言，在与开发商签订康度特尔、办公室、商业楼层等（非住宅）买卖合同时，需特别注意将合同权利和义务转让给第三方的可能性。

购买者必须仔细检查原始买卖合同，以确定是否允许转让、附带条件及可能产生的费用（如有）。

同时，应主动与开发商合作，明确流程和手续，并在合同或项目管理实践中要求时，征求意见或获得批准，以降低转让需求产生时的法律风险。

（编译：Cici 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）