想出售康多特尔、奥菲特尔需要等待证书吗？

一位读者提问：目前新的《房地产经营法》对未取得证书的商业面积转让合同有规定。

那么需要投资方的确认吗？在没有规定的情况下，想转让该怎么办？

胡志明市法律大学讲师吴嘉煌硕士表示：

- 2023年《房地产经营法》补充了可投入经营的房地产类型，即建筑工程中的建筑面积。

据此，投资方可以出售建筑中的各个建筑面积，而不是出售整个工程。这一规定弥补了康多特尔、奥菲特尔、商铺等房地产类型的法律空白。

购买康多特尔的客户在未取得证书前不得转售

根据2024年第96号法令，可投入经营的建筑面积包括商业面积（商业间、商业地块等）、办公面积（办公场所、办公与住宿结合的奥菲特尔）、旅游、住宿（旅游公寓-康多特尔、住宿公寓等）。

总的来说，这些面积并非用于居住，购买者不得登记常住。

尽管建筑中“非居住”面积的法律框架已更加明确，但拥有这些面积的人仍有一定限制，其中包括将买卖合同转让给第三方的能力限制。

房地产经营法允许购买方、房地产租赁购买方（客户）在特定情况下，将已与投资方签订的买卖合同转让给第三方。

可转让的合同类型包括：

- 未来形成住宅的买卖合同

- 未来形成住宅的租赁购买合同

- 现有建筑的租赁购买合同

上述三种房地产转让合同明确规定了转让程序、手续、投资方及相关各方的权利与义务以及产生的法律后果。

完成手续后，受让方享有与客户相同的权利和责任。

2023年《房地产经营法》未规定商业楼层、康多特尔、奥菲特尔的买卖合同转让，仅允许转让现有建筑面积的租赁购买合同。

租赁购买是一种特殊的交易形式，租赁购买方向租赁出售方预付一定金额（最高不超过合同价值的50%）。

剩余金额分期计算，作为租金按月支付，支付期限根据协议确定。

租赁购买期限结束后，且已支付100%金额，租赁购买方正式成为该资产的合法所有者。租赁购买期限可以是5年、10年、15年或更长，取决于租赁购买方的财务能力和投资方的经营方案。

《房地产经营法》未规定其他类型合同的转让，如：建筑工程的买卖合同、现有或未来形成的建筑工程中的建筑面积买卖合同。

因此，对于未取得证书的商业面积，买卖合同的转让无法按照该法规定的转让程序和手续进行。

“地下”转让合同可能无效

但上述法律规定“在尊重各方合法权益的基础上自由协商”的原则，通过合同，不违反法律禁止性规定。

因此，许多投资方仍允许已购买建筑中“非居住”面积的客户将合同转让给他人。

一些执业公证机构仍接受此类合同的转让公证，各方的权利和义务灵活适用，如同客户转让住宅买卖合同的情况。

这样，尽管2023年《房地产经营法》未规定商业面积买卖合同的转让，但客户实际存在转让需求。

结果是公证、抵押和信贷获取遇到困难，潜藏争议风险，尤其是当项目进度延迟、不符合证书颁发条件或投资方不合作时。

涉及争议时，各方可能面临合同被宣告无效的风险，因为法律未规定允许转让。

基于此实践，法律需要补充规定，允许转让非住宅建筑工程、建筑面积的买卖合同，并规定实施程序和手续。

对于客户而言，在与投资方签订康多特尔、办公室、商业楼层等（非住宅）买卖合同时，需特别注意将合同权利和义务转让给第三方的可能性。

购买者必须仔细检查原始买卖合同，以确定是否允许转让、附带条件及可能产生的费用（如有）。

同时，应主动与投资方合作，明确流程和手续，并在合同或项目管理实践中要求时，征求意见或获得批准，以降低转让需求产生时的法律风险。

（编译：Eric 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）