一位读者提问：目前新的《房地产经营法》对转让未取得证书的商业面积买卖合同作出了规定。
那么是否需要开发商的确认？在未规定的情况下，想要转让应该怎么办？
胡志明市法律大学讲师吴嘉煌硕士表示：
- 2023年《房地产经营法》补充了纳入经营范围的房地产类型，即建筑工程中的建筑面积。
据此，开发商可以出售建筑中各个部分的建筑面积，而不是出售整个建筑。这一规定弥补了康多特尔、奥菲特尔、商铺等房地产类型的法律空白。
购买康多特尔的客户在未取得证书前不得转售
根据2024年第96号法令，纳入经营范围的建筑面积包括商业面积（商业店面、商业单元等）、办公面积（办公场所、办公与住宿结合——奥菲特尔）、旅游、住宿（旅游公寓——康多特尔、住宿公寓等）。
总的来说，这些是非居住用途的面积，购买者不得登记常住户口。
尽管建筑中“非居住”面积的法律框架更加明确，但这些面积的拥有者仍存在一定限制，其中包括向第三方转让买卖合同的能力限制。
房地产经营法允许购买方、房地产租赁购买方（客户）在特定情况下将已与开发商签订的买卖合同转让给第三方。
可转让的合同类型包括：
- 未来形成住宅的买卖合同
- 未来形成住宅的租赁购买合同
- 现有建筑的租赁购买合同
上述三种房地产转让合同明确规定了转让程序、开发商及相关方的权利与义务以及产生的法律后果。
完成手续后，受让方享有与客户相同的权利和责任。
2023年《房地产经营法》未规定商业楼层、康多特尔、奥菲特尔买卖合同的转让，仅允许转让现有建筑部分的租赁购买合同。
租赁购买是一种特殊的交易形式，租赁购买方向出租方预付一定金额（最高不超过合同价值的50%）。
剩余金额分期计算，作为租金按月支付，支付期限根据协议确定。
租赁购买期限结束后且已支付100%款项，租赁购买方正式成为该资产的合法所有者。租赁购买期限可以是5年、10年、15年或更长，取决于租赁购买方的财务能力和开发商的经营方案。
《房地产经营法》未规定其他类型合同的转让，如：建筑工程的买卖合同、现有或未来建筑工程中的建筑面积买卖合同。
因此，对于未取得证书的商业面积，买卖合同的转让无法按照该法律规定的转让程序进行。
“地下”转让合同可能无效
但上述法律规定“在尊重各方合法权益的基础上自由协商”的原则，通过合同实现，不违反法律禁止性规定。
因此，许多开发商仍允许已购买建筑中“非居住”部分的客户将合同转让给他人。
一些公证机构仍接受此类合同的转让公证，各方的权利和义务灵活适用，如同客户转让住宅买卖合同的情况。
这样，尽管2023年《房地产经营法》未规定商业面积买卖合同的转让，但客户实际存在转让需求。
结果是公证、抵押和信贷获取遇到困难，潜藏争议风险，尤其是当项目进度延迟、不符合证书发放条件或开发商不合作时。
涉及争议时，各方可能面临合同被宣告无效的风险，因为法律未规定允许转让。
基于此实践，法律需要补充规定，允许转让建筑工程、非住宅建筑面积的买卖合同，并制定实施程序。
对于客户而言，在与开发商签订康多特尔、办公室、商业楼层等（非住宅）买卖合同时，需特别注意将合同权利和义务转让给第三方的可能性。
购买者必须仔细检查原始买卖合同，以确定是否允许转让、附带条件以及可能产生的费用（如有）。
同时，应主动与开发商沟通，明确流程和程序，并在合同或项目管理实践中要求时，征求意见或获得批准，以降低转让需求产生时的法律风险。
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