房地产市场即将进入释放‘压力’阶段

2025年房地产价格上涨30%

VinaCapital刚刚发布的2026年战略报告显示，越南的房地产价格在2025年上涨了30%以上，自2023年以来上涨超过50%。上涨的主要动力来自多年来持续的供应短缺，新项目因规划问题和审批程序而受阻。

多年来，新住房供应仅不到实际需求的一半。在典型的房地产周期中，价格和供应通常同时增长，产生“财富效应”推动消费。

然而，专家认为越南市场目前正朝着相反方向发展：在长期供应短缺后价格强劲上涨，而供应尚未及时恢复。

基于这一现实，VinaCapital认为2026-2027年将不是一个新的价格上涨周期，而是市场转向增加供应阶段以缓解前几年积累的压力时期。

关于价格前景，专家认为初级房地产价格可能在2026年小幅调整，此前一年已大幅上涨。

这一预测基于两个主要因素。首先是随着法律改革进程推进，新项目推向市场导致供应增加。

与土地征用和用途转换相关的变化可能帮助多达80%曾停滞的项目转为“准备实施”状态，从而为市场补充大量供应。

其次是借贷成本上升。报告称，购房贷款利率在过去一年上升约1个百分点，到2025年底达到约11%。这一利率水平被认为足够高以限制投机活动，但对自住购房者而言仍处于可接受范围。

许多投资者通常使用约1%/月（12-13%/年）的利率阈值作为“波段操作”决策的快速计算。当利率接近或超过此阈值时，投资者倾向于更加犹豫，导致投机需求降温。

基础设施和法律改革塑造新周期

VinaCapital的报告还强调了下阶段基础设施投资、法律改革与房地产市场之间的联系。据此，政府正依赖三大增长动力支持2026年：消费、基础设施发展和房地产。

加强基础设施投资的浪潮，目标是将占GDP比重从约6%提升至10%，将产生溢出效应影响房地产和消费。公共投资支出在2025年大幅增长，预计2026年将继续增长20-30%。

然而，该组织认为基础设施和法律改革的影响将主要体现在扩大供应和改善市场吸收能力上，而非触发新一轮价格过热上涨。

越南房地产市场被认为具有不同于2020年中国时期的基础，空置率较低且信贷增长控制更为严格。

根据VinaCapital，上市房地产企业的预售额在2025年翻了一番，为2026年利润记录更积极奠定基础。

与此同时，新颁布的法律法规预计将推动项目实施活动，而基础设施投资增加将支持购房需求，从而改善房地产企业的收入和利润。

然而，这些政策的利益分配不均，只有少数拥有明确合法土地储备和合适位置的开发商才能明显受益。

相反，利率上升已导致投机需求降温，实际购房者变得更加谨慎。价格过高或质量差的项目交易状况几乎“冻结”。

（编译：张悦 越南网；审校：Woo；来源：越南中文社）